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房地产开发企业与PE相结合的法律探讨/张朝

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 14:25:20  浏览:9693   来源:法律资料网
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“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日,国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控,地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代,而在转型时代当中,融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势,包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金(房地产PE)、以及资产证券化,都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先,房地产企业发行企业债,但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE,房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外,没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金(Private Equity Fund)简称PE,是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金,并以股权投资为运作方式,主要投资于非上市企业股权,以对非上市企业注入资金和管理经验,从而推动非上市企业价值增长,最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今,我国PE尚处于初步发展阶段,相关法律规范并不是十分健全,没有一部系统的法律规范PE,只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有:

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE,主要通过三个方面:
(一) 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义:
第一层含义是指,私募股权基金的资金募集形式为私募,即基金只能向特定人募集资金,或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指,私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权,被投资企业由于未公开上市发行股票,其募集资金的方式就是非公开募集。
(二) 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言,债权投资的孳息收益仅为若干百分点,相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时,伴随着高风险。首先,股权投资的投资周期较长,且投资于发展期或成长期的企业,而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下,按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定,股权投资企业难以分到任何资产。
(三) 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度,基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种,PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种,PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今,对于信托类型的PE来说,为了其发行信托产品宣传的需要,主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
(一)投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款:
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司,知悉企业内部的相关信息,保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为:优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
(1)优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一,是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定:“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明,原则上股东按照实缴的出资比例分红,但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现,需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红,未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则,优先权的约定是存在一定的可行性的。
(2)优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时,具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
(3)优先认购权
优先认购权是指发行新股时,PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规:“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
(4)优先购买权
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化工系统节约用水管理规定

化工部


化工系统节约用水管理规定

1991年2月14日,化工部

第一章 总 则
第一条 为贯彻执行《中华人民共和国水法》,根据化工生产用水的特点,加强用水管理,合理利用水资源,挖掘节水潜力,发挥水资源的综合经济效益,本着节约有奖、浪费有罚的原则,制定本规定。
第二条 本规定适用于化工系统所有企业、事业单位及各级化工管理部门。
第三条 本规定所称节约用水,是指通过技术进步、综合利用,科学管理及产品、产业结构合理化等途径,直接或间接地降低单位产品的用水量,以最合理的用水量取得最大的经济效益。

第二章 节水管理机构和职责
第四条 化学工业部生产综合司负责全国化工系统节约用水归口管理工作,主要职能是:
(一)贯彻执行国家有关节约用水的方针、政策和法律、法规;
(二)制定化学工业节约用水规章、规程、技术标准,并组织实施;
(三)协助编制化工系统节约用水规划;
(四)组织制定化工主要产品取水定额,并组织检查;
(五)指导化工系统节约用水的技术开发、技术改造,参与审核有关节约用水的技术改造项目。
第五条 各省、自治区、直辖市及计划单列市化工厅(局、总公司)节水管理主要职责是:
(一)根据上级有关政策、条例,负责制定本地区节约用水规划、技术政策,并组织指导节约用水的技术开发,参与审核节约用水的技术改造项目;
(二)负责检查本系统化工企业节约用水管理工作;
(三)负责或协同有关部门对本地区化工企业、事业单位节约用水奖金的审批工作;
(四)负责对本地区化工企业、事业单位用水定额的考核工作;
(五)负责或协同有关部门对本地区化工企业用水指标的分配和管理工作;
(六)负责建立本地区的节约用水统计体系,并负责统计数据的汇总上报工作。
第六条 化工企业、事业单位主要负责人负责本单位节约用水工作。根据管理工作需要,设立相应的管理机构或配备专、兼职人员,企业应建立厂、车间、班组三级节水管理网。企业节约用水管理机构的主要职责是:
(一)贯彻执行国家节约用水的方针、政策;
(二)制定本单位各类用水定额,进行统计,分析及汇总上报工作;
(三)制定本单位节约用水的有关制度,并监督执行;
(四)参与制定本单位的用水规划,技术进步措施,并组织实施;
(五)负责考核本单位各类用水指标及节约用水奖金的计算,申报和分配工作。

第三章 节约用水管理工作
第七条 根据节约用水管理工作的职责分工,化学工业部生产综合司负责建立化工系统节约用水的指标体系和统计体系,并定期汇总化工系统用水情况及主要化工产品的单位产品取水量情况。各级化工主管部门及化工企业、事业单位负责本地区或本单位的用水统计、考核,建立健全用水统计台帐及原始记录,并按上级部门要求及时上报统计报表。
第八条 各化工企业、事业单位根据《中华人民共和国计量法》和化学工业部有关计量工作的具体规定,配备水的计量器具,加强计量管理。
第九条 各化工企业必须依照国家有关标准,定期进行水平衡测试。
第十条 新建、扩建的企业、事业单位必须选用节水型的生产工艺、设备、节水器具。节水措施要与主体工程同时设计、同进施工、同时投产。节约用水投资,凡属于基本建设项目,由基本建设投资安排;属于更新改造措施,由更新改造资金安排。
第十一条 化学工业用水应尽量采用循环水,一水多用,提高工业用水的重复利用率。沿海地区化学工业应尽可能利用海水做冷却水。
第十二条 各化工企业、事业单位的供、用水装置均应按国家有关规范及产品标准要求设计、制造和安装。
第十三条 所有供、用水装置必须定期检测和维护,严防泄漏。
第十四条 凡使用地下水、自来水作为间接冷却水的企业、事业单位,必须循环利用。
第十五条 间接蒸汽冷凝水回收率必须达到百分之六十以上。
第十六条 生产用水、生活用水必须分开。实行装表计量,按量收费,不得实行包费制。

第四章 节约用水的考核
第十七条 主要产品(指能够代表企业水平并起主导作用的产品)的取水量考核,一般可采用单位产品取水量的考核办法,考核量应占企业总取水量的百分之七十五以上。不便采用单位产品取水量考核的多品种,不批量生产的化工企业,可采用万元产值取水量的考核办法,考核量应占企业总取水量的百分之五十五以上。
第十八条 各化工系统单位应按照建设部CJ19-87《工业用水分类及定义》,CJ21-87《工业用水考核指标及计算方法》,结合化工系统生产特点制定各类取水定额,重点应制定出自来水和地下水的定额。
第十九条 各单位在进行水平衡测试时,应按照建设部标准CJ20-87《工业企业水平衡测试方法》和国家标准GB7119-86《评价企业合理用水技术通则》,结合化工系统生产特点进行测试。重点是:
(一)企业取水量,应分清自来水、地下水、地表水等品种;
(二)企业水的循环率;
(三)单位产品取水量及用水量;
(四)万元产值取水量及用水量。
第二十条 各单位节水管理工作应纳入企业节能管理升级考核内容。

第五章 奖 惩
第二十一条 用水单位实行节水奖励,具备以下条件者方可奖励:
(一)完成国家和上级下达的主要生产指标和工作任务。
(二)执行上级或有关部门下达的用水计划;有健全的用水规章制度;有准确的计量手段;有节水措施,并有完整的用水记录可以考核节约水量。
第二十二条 各单位应执行原城建部、国家经委、财政部(86)城城字337号文规定,企业节水奖由节约的水费中开支,计入成本;行政事业单位在行政、事业费中开支。此项奖金不征收奖金税。
第二十三条 对节水成绩突出的先进单位、集体、个人,在年度评比的基础上,各级主管部门可给予适当的奖励。
第二十四条 对开展节约用水,水资源综合利用有重大贡献的单位,集体或个人,可按有关规定向国家申报综合利用奖。
第二十五条 各单位要鼓励职工参加节约用水活动,对节约用水提出合理化建议并达到实效的,应按照国家有关规定对建议人予以奖励。
第二十六条 节水奖励只发给直接从事节约用水工作的有关人员。
第二十七条 节水奖金由各单位节水主管部门会同本单位财务部门共同研究后发放。
第二十八条 对违反本规定造成水资源浪费的单位、集体或个人,由节水主管部门批评教育,并按国家有关规定予以处罚。

第六章 附 则
第二十九条 本规定由化学工业部负责解释。
第三十条 各省、自治区、直辖市及计划单列市化工厅(局、总公司)可根据本规定制定本地区实施细则。
第三十一条 本规定自发布之日起施行。


中共中央关于修改宪法部分内容建议

中共中央


中共中央关于修改宪法部分内容建议


  全国人民代表大会常务委员会:

  根据我国改革开放和社会主义现代化建设事业发展的实践,中国共产党中央委员会提出关于修改《中华人民共和国宪法》部分内容的建议如下:

  一、宪法序言第七自然段中“在马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论指引下”
修改为“在马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和‘三个代表’重要思想指引下”,“沿着建设有中国特色社会主义的道路”修改为“沿着建设中国特色社会主义道路”,“逐步实现工业、农业、国防和科学技术的现代化”之后增加“推动物质文明、政治文明和精神文明协调发展”。这一自然段相应地修改为:“中国新民主主义革命的胜利和社会主义事业的成就,是中国共产党领导中国各族人民,在马克思列宁主义、毛泽东思想的指引下,坚持真理,修正错误,战胜许多艰难险阻而取得的。我国将长期处于社会主义初级阶段。国家的根本任务是,沿着建设中国特色社会主义道路,集中力量进行社会主义现代化建设。中国各族人民将继续在中国共产党领导下,在马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和‘三个代表’重要思想指引下,坚持人民民主专政,坚持社会主义道路,坚持改革开放,不断完善社会主义的各项制度,发展社会主义市场经济,发展社会主义民主,健全社会主义法制,自力更生,艰苦奋斗,逐步实现工业、农业、国防和科学技术的现代化,推动物质文明、政治文明和精神文明协调发展,把我国建设成为富强、民主、文明的社会主义国家。”

  二、宪法序言第十自然段第二句“在长期的革命和建设过程中,已经结成由中国共产党领导的,有各民主党派和各人民团体参加的,包括全体社会主义劳动者、拥护社会主义的爱国者和拥护祖国统一的爱国者的广泛的爱国统一战线,这个统一战线将继续巩固和发展。”修改为:“在长期的革命和建设过程中,已经结成由中国共产党领导的,有各民主党派和各人民团体参加的,包括全体社会主义劳动者、社会主义事业的建设者、拥护社会主义的爱国者和拥护祖国统一的爱国者的广泛的爱国统一战线,这个统一战线将继续巩固和发展。”

  三、宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用,并给予补偿。”

  四、宪法第十一条第二款“国家保护个体经济、私营经济的合法的权利和利益。国家对个体经济、私营经济实行引导、监督和管理。”修改为:“国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展,并对非公有制经济依法实行监督和管理。”

  五、宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用,并给予补偿。”

  六、宪法第十四条增加一款,作为第四款:“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。”

  七、宪法第三十三条增加一款,作为第三款:“国家尊重和保障人权。”第三款相应地改为第四款。

  八、宪法第五十九条第一款“全国人民代表大会由省、自治区、直辖市和军队选出的代表组成。各少数民族都应当有适当名额的代表。”修改为:“全国人民代表大会由省、自治区、直辖市、特别行政区和军队选出的代表组成。各少数民族都应当有适当名额的代表。”

  九、宪法第六十七条全国人民代表大会常务委员会职权第二十项“(二十)决定全国或者个别省、自治区、直辖市的戒严”修改为“(二十)决定全国或者个别省、自治区、直辖市进入紧急状态”。

  十、宪法第八十条“中华人民共和国主席根据全国人民代表大会的决定和全国人民代表大会常务委员会的决定,公布法律,任免国务院总理、副总理、国务委员、各部部长、各委员会主任、审计长、秘书长,授予国家的勋章和荣誉称号,发布特赦令,发布戒严令,宣布战争状态,发布动员令。”修改为:“中华人民共和国主席根据全国人民代表大会的决定和全国人民代表大会常务委员会的决定,公布法律,任免国务院总理、副总理、国务委员、各部部长、各委员会主任、审计长、秘书长,授予国家的勋章和荣誉称号,发布特赦令,宣布进入紧急状态,宣布战争状态,发布动员令。”

  十一、宪法第八十一条“中华人民共和国主席代表中华人民共和国,接受外国使节;根据全国人民代表大会常务委员会的决定,派遣和召回驻外全权代表,批准和废除同外国缔结的条约和重要协定。”修改为:“中华人民共和国主席代表中华人民共和国,进行国事活动,接受外国使节;根据全国人民代表大会常务委员会的决定,派遣和召回驻外全权代表,批准和废除同外国缔结的条约和重要协定。”

  十二、宪法第八十九条国务院职权第十六项“(十六)决定省、自治区、直辖市的范围内部分地区的戒严”修改为“(十六)依照法律规定决定省、自治区、直辖市的范围内部分地区进入紧急状态”。

  十三、宪法第九十八条“省、直辖市、县、市、市辖区的人民代表大会每届任期五年。乡、民族乡、镇的人民代表大会每届任期三年。”修改为:“地方各级人民代表大会每届任期五年。”

  十四、宪法第四章章名“国旗、国徽、首都”修改为“国旗、国歌、国徽、首都”。第一百三十六条增加一款,作为第二款:“中华人民共和国国歌是《义勇军进行曲》。”

  以上建议,请全国人民代表大会常务委员会依照法定程序提出宪法修正案议案,提请第十届全国人民代表大会第二次会议审议。

  中国共产党中央委员会

  2003年12月12日