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江苏省国土资源厅


关于印发《江苏省土地评估中介机构管理暂行办法》、《江苏省土地评估事业机构管理暂行办法》、《江苏省土地估价师注册管理暂行办法》的通知

苏国土资发〔2001〕121号


各市国土管理局：

为认真贯彻执行《江苏省土地管理条例》、国土资源部《关于改革土地估价结果和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），加强对土地评估机构和估价从业人员管理，现将《江苏省土地评估中介机构管理暂行办法》、《江苏省土地评估事业机构管理暂行办法》、《江苏省土地估价师注册管理暂行办法》印发你们，望认真执行。

各地要根据上述文件规定，加强对土地评估机构和土地估价从业人员的监督管理。土地评估事业机构专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，不再承担土地评估中介业务。凡未脱钩改制的土地评估机构一律不得从事社会中介业务。

省国土资源厅从2001年6月1日起开始受理土地评估机构土地估价师的注册申请。从8月1日起，未在江苏省国土资源厅注册的土地估价师，一律不得从事土地估价业务，不得在土地估价报告上签字。

附件： 一、《江苏省土地评估中介机构管理暂行办法》

二、《江苏省土地评估事业机构管理暂行办法》

三、《江苏省土地估价师注册管理暂行办法》

江苏省国土资源厅

二○○一年五月二十三日





附件一：

江苏省土地评估中介机构管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为加强土地评估中介机构的管理，提高土地评估中介机构的执业水平，保证土地评估结果的客观、真实和公正，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》和其它有关法律、法规，特制定本办法。

第二条 凡在江苏省范围内执业的土地评估中介机构均应遵守本规定。

土地评估中介机构是指依法设立、从事土地评估中介业务、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束、独立承担民事责任的法人实体。

第三条 江苏省国土资源厅对在本省行政辖区内执业的土地评估中介机构进行监督管理。

市、县国土资源管理部门负责对在本行政辖区内执业的土地评估中介机构进行监督管理，并将监管情况上报省国土资源厅。

第四条 土地评估实行有偿服务制度，收费标准按国家有关规定执行。

第五条 实行土地估价报告备案制度。

第二章 机构设立

第六条 土地评估中介机构主要组织形式为合伙制或有限责任公司以及法律法规规定的其他形式。未进行工商登记的土地评估中介机构一律不得从业。

第七条 设立土地评估中介机构，应当向当地的工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。土地评估中介机构在领取营业执照后30日内，向国土资源部或省国土资源厅申请资质认证，由国土资源部或江苏省国土资源厅评定资质等级，并颁发资质证书。

第八条 设立合伙制土地评估机中介构应具备以下条件:

(一)有2名以上合伙人；

(二)有3名以上专职注册土地估价师；

(三)有书面合伙协议；

(四)合伙人实际出资总额为10万元以上；

(五)有自己的名称和组织机构；

(六)有固定经营场所和从事合伙经营的条件；

(七)其他规定的条件。

前款规定的合伙人应为注册土地估价师，执业满2年，且无不良记录。

第九条 设立有限责任公司形式的土地评估中介机构应具备以下条件:

（一）有5名以上发起人；

（二）有3名以上专职注册土地估价师；

（三）有公司章程；

（四）注册资本为10万元以上；

（五）有自己的名称和组织机构；

（六）有固定的经营场所和必要的经营条件；

（七）其他规定的条件。

前款规定的发起人或出资人中应有2名以上注册土地估价师，并执业满2年，且无不良记录。

第十条 兼营土地估价业务的中介机构，除满足第八条或第九条所规定条件之外，必须设立专门的土地评估部。

第十一条 其他形式土地评估中介机构的设立条件应符合有关法律法规的规定。

第十二条 土地评估中介机构申请资质认证程序

A级 由所在地县级以上国土资源管理部门推荐，省国土资源厅初审，初审合格后报国土资源部批准，颁发资质证书。

B级 由所在地县级以上国土资源管理部门推荐，省国土资源厅批准，颁发资质证书。

第十三条 土地评估中介机构变更名称或注销的，应于变更名称或注销后10日内持有关文件到原批准机关办理更名或注销手续。

第十四条 土地评估中介机构每年1月15日前将备案申请、业绩报告及有关材料报省国土资源厅。

第三章 资质等级与执业范围

第十五条 国家对土地评估中介机构实行资质认证制度，按资质等级实行分级管理。

国土资源部统一认证在全国范围内从业的A级土地评估中介机构的资质等级，并依据其执业水平授予A级、准A级资质。

江苏省国土资源厅负责认证在江苏省范围内从业的B级土地评估中介机构的资质等级，并依据其执业水平授予B(Ⅰ)、B(Ⅱ)、B(Ⅲ)级及临时资质。

第十六条 土地评估中介机构申请B级土地评估资质必须具备下列条件：

1、工商登记核准的主营范围内允许从事土地评估业务；

2、具有3名以上注册土地估价师和占机构人员总数一定比例的具有经济、财会、工程职称的人员。

3、注册资金在10万元以上；

4、江苏省国土资源厅规定的其他条件。

其中，B(Ⅰ)级，有7名以上注册土地估价师，注册资金50万元以上，在下一级资质等级中连续执业二年以上，且具有良好的执业道德和规定的工作业绩；

B(Ⅱ)级，有5名以上注册土地估价师，注册资金20万元以上，在下一级资质等级中连续执业二年以上，且具有良好的执业道德和规定的工作业绩；

B(Ⅲ)级，有3名以上注册土地估价师，注册资金10万元以上，在临时资质等级中执业一年以上，且具有良好的执业道德和规定的工作业绩。

第十七条 申请A级土地评估中介机构资质，应具备以下条件:

1、在B(Ⅰ)级资质等级中执业二年以上，且在资质年审中连续二年居B(Ⅰ)级前三名；

2、国土资源部规定的申报条件。

第十八条 土地评估中介机构按资质等级开展相应的土地评估业务，不得超范围执业。

（一）A级土地评估中介机构，可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估业务，具体业务范围如下：

1、基准地价评估；

2、出让或国家收回土地的评估；

3、转让、出租、抵押、作价出资（入股）土地的评估；

4、上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；

5、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；

6、司法仲裁中涉及的土地评估；

7、征收土地税费涉及的土地评估；

8、其它依照法律、法规需要进行的土地评估；

9、地价咨询。

（二）准A级土地评估中介机构，可在全国范围内独立从事基准地价评估及估价额在1亿元以内的宗地地价评估，可与A级机构合作从事上市公司、司法仲裁涉及的和估价额超过1亿元的宗地价格评估。具体业务范围如下：

1、基准地价评估；

2、出让或国家收回土地的评估；

3、转让、出租、抵押、作价出资（入股）土地的评估；

4、非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；

5、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；

6、征收土地税费涉及的土地评估；

7、地价咨询。

（三）未确定资质级别，但已准予在国土资源部备案的土地评估中介机构，可在全国范围内独立从事估价额在5000万元以内的宗地地价评估，可与A级机构合作从事基准地价、上市公司、司法仲裁涉及的和估价额超过5000万元的宗地价格评估。具体业务范围如下：

1、出让或国家收回土地的评估；

2、转让、出租、抵押、作价出资（入股）土地的评估；

3、非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；

4、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；

5、征收土地税费涉及的土地评估；

6、地价咨询。

（四）B级土地评估中介机构具体业务范围如下：

1、基准地价评估；

2、出让或国家收回土地的评估；

3、转让、出租、抵押、作价出资（入股）土地的评估；

4、非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；

5、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；

6、征收土地税费涉及的土地评估；

7、地价咨询。

其中，B(Ⅰ)级土地评估中介机构，可在本省行政辖区内独立从事评估额在1亿元以内的宗地地价评估，可与高等级机构合作从事评估额超过1亿元的宗地价格评估及其他评估业务。

B(Ⅱ)级土地评估中介机构，可在省辖市行政辖区内独立从事评估额在5000万元以内的宗地地价评估，可与高等级机构合作从事评估额超过5000万元的宗地价格评估及其他评估业务。

B(Ⅲ)级土地评估中介机构，可在所在地的省辖市市区或县级行政辖区内独立从事评估额在3000万元以内的宗地地价评估，可与高等级机构合作从事评估额超过3000万元的宗地价格评估及其他估价业务。

临时资质土地评估中介机构，可在所在地的省辖市市区或县级行政辖区内独立从事评估额在1000万元以内的宗地地价评估，可与高等级机构合作从事评估额超过1000万元的宗地价格评估及其他估价业务。

第十九条 资质等级实行动态管理。

（一）根据机构的发展情况进行资质等级调整，每年评定一次，重新授予资质等级证书。

资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。每次申请升级间隔至少二年以上。

（二）资质等级的评定与年审工作结合进行，机构年审情况是评定资质等级的主要依据之一。

在资质年审中连续二年居同级别前五名的机构可申报高等级资质；

对于年审不合格的机构，限期整改、降低等级、取消评估资质。

（三）申请升级的土地评估中介机构，应根据申请的等级在年审前三个月将所需材料报省国土资源厅。

（四）本规定颁发之前成立的土地评估中介机构，其等级根据原规定评定。

本规定颁发之后成立的土地评估中介机构，其等级从临时资质开始，执业一年后方可申报上一资质。临时资质的最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。

第四章 分支机构管理

第二十条 本办法所称分支机构，是指因业务发展需要，由土地评估中介机构在其所在市、县以外的地区发起设立的从事经营活动的非独立法人的业务机构。

第二十一条 分支机构以土地评估中介机构名义对外执行业务，土地评估中介机构对分支机构的业务活动和债务承担法律责任。

第二十二条 设立分支机构的土地评估中介机构应具备下列条件：

1. 依法成立并执业3年以上（改制前的设立时间一并计算），内部机构及管理制度健全，未发生过重大执业质量问题，具有良好的执业道德和声誉；

2. 在拟设分支机构所在地有一定数量的长期客户；

3. 有限责任公司的注册资本不少于 100万元；合伙企业的净资产不少于50万元；

4. 从业人员20人以上，有10名以上的专职注册土地估价师；在本部执业的注册土地估价师不得少于7名；

5. 上一年度业务收入达200万元以上。

第二十三条 设立的分支机构应具备下列条件：

1. 分支机构与土地评估中介机构不在同一城市；

2. 有2名以上专职注册土地估价师；

3. 分支机构的负责人应由注册土地估价师担任；

4. 分支机构的营运资金由土地评估中介机构提供，一般不得少于5万元；

5. 有固定的办公场所和必要的办公设施。

第二十四条 土地评估中介机构设立分支机构，应向江苏省国土资源厅提出申请报告，并附送下列材料：

（一）土地评估中介机构的章程；

（二）土地评估中介机构上一年度经审计的会计报表及审计报告；

（三）土地评估中介机构的注册土地估价师和其他从业人员名单，注册土地估价师的资格证书复印件、身份证复印件及有效的人事档案证明材料；

（四）分支机构负责人人选、简历及有关证明；

（五）对分支机构的管理办法；

（六）分支机构的注册土地估价师和其他从业人员名单，注册土地估价师资格证书复印件、身份证复印件及有效的人事档案证明材料；

（七）分支机构办公场所证明和资金证明；

（八）其他材料。

第二十五条 土地评估中介机构应当在接到省国土资源厅批准文件之日起30日内，到省国土资源厅领取分支机构土地评估资格证书，并按照国家有关规定办理工商等有关登记手续。

第二十六条 分支机构是土地评估中介机构的派出机构，其人事、财务、执业标准、质量控制、人员培训等方面接受土地评估中介机构的统一管理，分支机构应当制定相应的内部管理制度。

分支机构负责人由土地评估中介机构任免，并报省国土资源厅备案。

分支机构的注册土地估价师的注册、变更、年检、培训等事项,由土地评估中介机构向省国土资源厅申请办理。

第二十七条 分支机构有下列行为之一的，取消该分支机构的执业资格：

（一）设立一年以上（含一年）未开展业务活动；

（二）以不正当手段争揽业务；

（三）内部控制制度不严，出现严重质量问题；

（四）以个人名义或以分支机构名义对外签订业务合同、出具土地估价报告、收取业务收入；

（五）有其他的违法行为。

第五章 监督管理

第二十八条 土地评估中介机构遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和估价程序开展业务，并出具符合规范格式要求的土地估价报告书。

第二十九条 土地评估中介机构对所出具的土地估价报告书及所提供的土地估价结果客观性、真实性和合法性负责，并承担相应的法律责任。

第三十条 土地评估中介机构及其作业人员与委托人有利害关系的应当回避。对估价项目中需要保密的内容，不得随意向他人提供。

第三十一条 土地评估中介机构不得有下列行为:

（一）编造虚假案例，出具虚假报告；

（二）允许他人以本机构名义执业；

（三）故意提高或压低评估地价，损害国家、委托人及其他利害关系人的利益；

（四）以压价、回扣等不正当手段承揽业务；

（五）对委托方进行欺诈、利诱；

（六）其它违反法律、法规的行为。

第三十二条 土地评估中介机构按照土地评估中介机构资质证书上规定的范围执业，不得超范围执业。

第三十三条 江苏省国土资源厅对土地评估中介机构的执业情况实行定期检（抽）查，检（抽）查结果向社会公告。

检（抽）查的主要内容:

（一）执行法律法规及有关政策的情况；

（二）执行土地估价技术标准、规程的情况；

（三）出具土地估价报告的质量；

（四）执业行为及社会信誉；

（五）机构的人员资格和组成情况等。

第三十四条 土地评估中介机构违反本办法第三十一条规定，由国土资源管理部门会同有关部门给予警告、通报、降低资质等级处理，情节严重的吊销土地评估中介机构资质证书、吊销有关人员土地估价师资格证书。

第三十五条 土地评估中介机构及其注册土地估价师违反本条例第十条规定，造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

第三十六条 土地评估中介机构超过规定范围执业的，由国土资源管理部门会同有关部门依法处理。

第三十七条 土地评估中介机构违反有关法律构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条 土地评估中介机构与委托人对估价结果有异议的，可向当地国土资源管理部门申请复议。

第六章 附 则

第三十九条 在省外设立的土地评估中介机构,需要在江苏省行政辖区内从事土地评估中介业务,应事先向江苏省国土资源厅申请备案,凭备案证明开展土地评估中介业务。

第四十条 本办法由江苏省国土资源厅负责解释。

第四十一条 本办法自发布之日起施行。

附件二：

江苏省土地评估事业机构管理暂行办法

第一条 为加强对事业性质土地评估机构管理，根据国家和省有关规定，特制定本办法。

第二条 本办法所指的土地评估事业机构是指根据《事业单位登记管理暂行条例》进行登记，具有事业性质的土地评估机构。

第三条 事业性机构申请土地评估资格，应具备以下条件：

（一）经审批机关批准设立；

（二）经登记机关登记；

（三）批准的业务范围内允许从事土地评估；

（四）有自己的名称和组织机构；

（五）有开办资金和经费来源；

（六）有相应的从业人员，其中有2名以上注册土地估价师；

（七）省国土资源厅规定的其他条件。

第四条 土地评估事业机构在进行事业单位登记后30日内，应向省国土资源厅申请备案。备案时提交以下材料：

（一）备案申请及备案申请表；

（二）事业单位法人证书复印件；

（三）审批机关的批准文件；

（四）土地估价师资格证书、专业技术人员职称或资格证书复印件；

（五）省国土资源厅规定的其他条件。

第五条 省国土资源厅在接到备案申请后，对提交的备案材料进行审查。对符合规定条件的机构准予备案，核发土地评估（事业）资格证书，并予以公告。

第六条 土地评估事业机构专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，主要涉及落实政府职能所需的评估，如基准地价、标定地价、出让地价的评估等，不承担土地评估的中介业务。

第七条 已在省国土资源厅备案的土地评估事业机构，每年1月15日前将上一年度的土地评估业务清单报省国土资源厅。

第八条 省国土资源厅每年对土地评估机构从业水平、人员资格及组成状况、职业道德、土地估价报告质量等进行检查；对不符合条件的机构，注销备案。

第九条 本办法自发布之日起施行。

附件三：

江苏省土地估价师注册管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对土地估价师的注册管理，完善土地价格评估制度和土地估价人员执业资格认证制度，提高地价评估水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》和有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条 本办法所称土地估价师，是指经全国土地估价师资格统一考试合格后，取得土地估价师资格证书的人员。

本办法所称注册土地估价师，是指按照本办法的规定注册，取得土地估价执业资格，并从事土地评估业务的人员。

第三条 土地估价师实行注册制度。经土地估价师资格考试合格者，均可按照本办法的规定申请土地估价师执业资格注册。未经注册的人员，不得从事土地评估业务、签署土地估价报告。

江苏省国土资源厅负责全省土地估价师的注册管理工作。

第四条 注册土地估价师只能在一家机构从事土地估价，不得在两家以上机构中从事估价工作，并不得以个人名义承接土地估价业务。

第五条 违反第三、四条规定的，一经查实，报请国土资源部取消其土地估价师资格。

第六条 申请土地估价师注册，按照下列程序办理：

（1）申请人向聘用单位提出申请报告，填写土地估价师注册申请表；

（2）聘用单位审核同意并在注册申请表上签字盖章后，统一上报注册机构；

（3）省国土资源厅办理注册登记

省国土资源厅自接到注册申请之日起三十日内，作出是否受理其注册申请的决定；

对准予注册的土地估价师，在其土地估价师资格证书注册情况栏中加盖江苏省国土资源厅土地估价师注册专用章。

第七条 有下列情形之一的，不予注册：

（1）不具有完全民事行为能力的；

（2）因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；

（3）因在土地评估业务中犯有错误受行政处分的，自处分决定之日起至申请注册之日止不满2年的；

（4）受吊销土地估价师资格证书处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满5年的；

（5）不在土地评估机构内执业的；

（6）在两个以上土地评估机构内执业的；

（7）按照有关法律、法规规定不予注册的其他情形。

第八条 注册土地估价师每年应参加不少于30学时的继续教育培训。

第二章 初始注册

第九条 取得土地估价师资格证书的人员，其申请初始注册的时间为每年的第二季度。

第十条 申请土地估价师初始注册需提交下列证明文件：

（1）土地估价师注册申请表；

（2）土地估价师资格证书原件及复印件一份；

（3）申请人身份证复印件；

（4）超过2年未进行初始注册的，应附达到继续教育标准的证明材料。

（5）所在单位意见及聘用合同，在土地评估中介机构执业的还需提交有效的人事档案证明；

第十一条 根据本办法注册的土地估价师，其初始注册有效期不超过土地估价师资格证书上注明的有效期，自注册之日起最高为5年。

第三章 变更注册

第十二条 注册土地估价师因工作单位变更等原因，被其他机构聘用，应在变更后30日内向原注册机关申请办理变更注册手续。

第十三条 申请土地估价师变更注册需提交下列证明文件：

（1）土地估价师注册申请表；

（2）申请人身份证复印件；

（3）经初始注册的土地估价师资格证书原件及复印件；

（4）土地评估工作业绩证明材料和达到继续教育标准的证明材料；

（5）原聘用单位解聘手续的证明材料。

第十四条 经注册机关审查符合变更注册要求的，应当准予注册，并在土地估价师资格证书注册记事栏内予以注记。
变更注册的有效期不得超过初始注册有效期减去已经过年限后的剩余年限。

第四章 续期注册

第十五条 注册土地估价师注册有效期满需要继续执业的，应当于注册有效期届满前3个月内向原注册机关申请办理续期注册手续。

第十六条 注册土地估价师申请续期注册，需参加省国土资源厅统一组织的继续教育培训并通过考试达到合格标准。

第十七条 申请土地估价师续期注册需提交下列证明文件：

（1）土地估价师注册申请表；

（2）申请人身份证复印件；

（3）经初始注册或变更注册的土地估价师资格证书原件及复印件；

（4）土地评估工作业绩证明材料和达到继续教育标准的证明材料。

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近年来，精神病人致人死伤的惨案时有发生，无辜被害人的生命、健康权被侵害。根据刑法第十八条第一款的规定，精神病人在不能辨认或者不能控制自己行为的时候造成危害结果，经法定程序鉴定确认的，不负刑事责任。而能否对精神病人进行正当防卫，在刑法学理上存在争议：主观说认为，精神病人的暴力侵害行为不属于不法侵害。客观说认为，精神病人的暴力侵害行为属于不法侵害。笔者赞同客观说的观点，“不法侵害”只需考虑侵害行为客观上有无法益侵害性，不需考虑侵害人有无责任能力。据此，精神病人的暴力侵害行为属于不法侵害，可以对其实行正当防卫。

首先，对于防卫人来讲，面对正在进行的不法侵害，他所需要判断的只能是侵害行为的客观法益侵害性，而不可能要求其判断侵害人是否有责任能力。根据常识，人在危急情况下，很难冷静下来去思考客观现象背后的主观内容。

其次，法的终极价值是正义，公平是正义实现的基础和表现形式。公平正义的一个基本要求就是每一个人的合法利益不受法律授权之外的行为所侵犯。凡是没有法律授权或者不符合法律规定的法益侵害行为，都有损法的公平正义价值。至于这种行为是否由精神病人实施，则不影响其违反公平正义的属性。因此，只有面对正在进行的客观上具有法益侵害性的暴力行为时，防卫权的行使才具有正当性，才是实现公平正义的有效途径。

再次，人性即满足自己的需要，而人的生命、安全等是人生存和发展的基本需要，也是满足其他需要的前提。人们在面对现实存在的对自己的生命、安全具有客观法益侵害性的行为时，一般有两种本能反应：一是逃跑，二是奋起反抗。无论选择哪一种方式，都是人们的自由，法律没有理由予以责难，“法律不强人所难”，对法律规定作违背人性的解读是不可取的。

最后，正当防卫的起因条件是现实存在对法益造成实害或危险的客观危害行为，“不法侵害”的本质是客观的法益侵害性。正当防卫并非是对不法侵害行为的制裁，而是针对不法侵害所采取的保护法益手段，故不能像制裁犯罪与违法行为那样，要求正当防卫所针对的不法侵害也具有主、客观统一性。因此，不能将构成违法、犯罪行为所必需的行为人的责任能力牵强附会到不法侵害上面去，精神病人的暴力侵害行为符合不法侵害的本质，可以对其进行正当防卫。


（作者单位：西南政法大学 重庆市渝中区人民法院）