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论无权处分中权利人承认的效力/孙毅

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 06:03:31  浏览:8836   来源:法律资料网
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论无权处分中权利人承认的效力

孙 毅
(中国政法大学 研究生院, 北京 100088)

摘 要:应当区分无权处分的内部关系与外部关系来分析无权处分承认的不同效力。权利人对无权处分的追认可以使处分行为有效。处分之前向买受人作出的承认具有单独行为的性质,对出卖人作出的承认是处分权的授权行为。
关键词:无权处分; 追认; 承认
中图分类号:F069.9 文献标识码:A 文章编号:1000-7504(2001)06-0055-04

《中华人民共和国合同法》第51条规定:“无处分权的人处分地他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”在这一条文中明确使用了“处分”这一概念。并对无权处分“追认”效力作了总括性的规定。然而,追认的对象究竟是订立合同的行为还是处分他人财产的行为;权利人追认的意思表示将在无权处分人与处分相对人间产生何种效力?这都是值得明确的问题。
本文所谓“承认”是指认可已经发生的或将要发生的法律行为,并产生相应的法律后果的单方意思表示。对已经发生的法律行为的承认是事后行为,称为“追认”。追认是一种辅助性行为,使欠缺要件的待辅行为效力完整。对即将发生的法律行为的承认是事前行为,性质比较复杂,既可能是一种授权行为,又可以是处分行为,只能根据具体情况判断。在无权处分的场合,合同订立之后到处分完成之前,权利人基于某种考虑往往也同意处分结果的发生,所以,权利人对即将发生的无权处分的承认,也有研究意义。
一、“承认”在外部关系中的效力
无权处分涉及权利人、无权处分人、相对人三方法律关系主体,较为复杂,所以应当将涉及相对人的外部关系与权利人和无权处分人间的内部关系分离研究。以下以动产买卖为例进行分析。
(一)处分完成后追认的外部效力
所谓“处分完成”并不是指就该动产的买卖签订了买卖合同,而是指完成了交付行为。买卖合同在当事人间只产生债法上的负担,属于负担行为。交付完成之后,始发生物权变动的后果。可见,处分是一个物权法上的概念。即使我国民法理论不承认有物权行为,[1]也不能忽视负担行为与处分行为的区别。这就是“区分原则”。处分行为与负担行为的概念区别源于德国民法理论。正如梁先生所论的:“从德国法继受而来的这套概念、原则、制度和理论体系,已经融入中国社会之中,成为中国立法、司法、教学和研究的理论基础,成为中国法律传统和法律文化的重要组成部分。我们现在讨论民法的完善,当然是在这个基础、这个传统之上进行完善。”?[2]所以我们在读解“处分”这一法律概念时,不能无视德国法上区分原则的存在。“区分原则”力图实现这样的一个目的:使处分权的有无不致影响到合同的债法效力。在我国,能够引起物权变动结果的行为整体构成一项处分。即:有效的买卖合同、处分权、公示行为整体构成处分。*
处分完成后追认的意思表示是辅助的法律行为。追认将产生以下法律效果:当无权处分的买卖合同的买受人不符合善意取得要件时,追认使买受人合法取得权利,并溯及至标的物交付时而发生物权变动的效力。追认使效力不确定的无权处分行为得以发生确定的权利变动的效力。即:追认可以治愈处分权的欠缺。
追认的对象是买卖合同还是处分行为,是一个分歧点。《合同法》第132条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”是将处分权作为买卖合同的有效要件。因此,《合同法》第51条将“合同有效”作为追认的法律效果。另有学者认为,“买卖契约之成立,不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件”[3]追认与否不影响买卖合同的效力。笔者认为,因为“处分权”是处分行为而非原因行为的要件,这是区分原则的固有之意。“区分”是解决无权处分的关键一环。应当以处分行为作为待辅行为,权利人不追认只是使处分无效。致使买卖合同处于履行不能状态时,买受人可依买卖合同追究无权处分人的违约责任。如果以买卖合同作为待辅行为,权利人不追认就使他人间的买卖合同不生效力。这一制度的价值目标颇为费解。一方面,买受人无法通过追究无权处分人的违约责任获得救济;另一方面,合同自由、合同信用受到国家意志的不当干预,买卖合同权利瑕疵担保制度的功能失灵,合同相对性原理也遭到破坏。这种对权利人的救济措施是以牺牲买受人利益为代价的。在救济一种受侵害的合法利益时不应损害他人的合法利益,买卖合同当事人间的债法利益同样应受到尊重。因此,《合同法》第51条的规定实有不妥之处。
(二)处分完成前承认的外部效力
就他人之物订立买卖合同但尚未完成交付行为之前,权利人对处分行为的事先承认是否产生法律效力,是颇有争议的问题。持支持论者多为实务界。认为该项承认的意思表示对权利人产生相应的拘束力。1981年台上字第2160号判决认为:“无权利人就标的物,以自己名义与第三人成立买卖后,纵经权利人之承认,尚难因此而谓有权利人已变为该买卖契约之订约当事人(但负有使出卖人履行出卖人义务之义务),相对人仍不得径行对之为履行请求。[4]即:权利人的承认使其负有使出卖人履行出卖人义务之义务。持否定论者则认为,出卖他人之物之买卖契约本属有效,无须得权利人(物之所有人)之同意,因此,权利人之承认对该买卖契约之效力,并无意义。此种无其客体、失其意义之辅助性单方意思表示,何以会产生使权利人“负有使出卖人履行出卖人义务之义务”,实难索解。并认为,若使权利人负有合同义务,必须以合同的方式(而非单方承认)完成债权让与、债务承担、契约承担、契约加入之后始可。[5]
笔者认为,权利人对处分行为的事先承认能够产生相应的法律效力。产生前述分歧的根本原因是对“承认”属于何种性质的意思表示有不同理解。两种“承认”在法律性质上是不同的。无权处分完成之后的追认意思表示属于辅助法律行为,用以补强待辅行为的效力;处分之前的承认则属于单独行为,用以补强买卖合同的履行能力而非买卖合同的效力。是权利人根据自己的意志为自己设定义务的意思表示。基于该项承认而在权利人和买受人之间产生的权利义务关系是独立于买卖合同的,所以不破坏买卖合同的相对性。将处分之前的承认解释为单独行为是符合权利人和买受人的利益的。首先,在发生无权处分的场合,不能漠视权利人独立的利益追求。权利人认为处分行为若能完成对自己有利,又不想加入到买卖合同关系中或者无法就加入买卖合同达成协议时,作为单独行为的“承认”意思表示正好可以成为权利人实现利益与意志的手段。权利人通过单独行为发生独立的债的效力,不必利用既存的买卖合同,是其功能所在。其次,买受人的信赖利益应当得到保护。权利人的事先承认向买受人作出时,买受人可以合理的信赖该意思表示而行事。若允许权利人于处分完成后对自己的事先承认加以反悔,必然损害买受人的利益。
处分完成前的承认在外部法律关系中产生何种法律效力,应当尊重权利人的意思表示。若权利人仅作出“同意处分”的一般性承认表示时,意味着权利人希望物权变动完成,是对处分行为本身的认可。产生积极的或消极的法律效力。当标的物处于出卖人占有之下时,承认意思表示使即将发生的交付产生同有权处分相同的后果。权利人不得于处分完成后以无处分权为由加以否认,不得向买受人行使物上请求权,权利人受承认之约束,这是承认的消极法律效力。当标的物处于权利人占有之下时,权利人应协助买卖合同的履行,将标的物交付买受人占有。若权利人拒绝交付或因过错毁损其物导致交付不能,买受人不能请求权利人履行买卖合同,但可以选择基于买卖合同要求出卖人承担违约责任,或者基于单独行为的效力向权利人要求信赖利益的损害赔偿。这是承认的积极法律效力。该效力的产生基于买受人对承认的信任,所以,当权利人仅向出卖人为承认表示时,买受人没有向权利人请求信赖利益损害赔偿的请求权。易言之,承认向不同的主体作出形成不同的权利义务关系,但是使处分行为有效这一点上是相同的。
二、“承认”在内部关系中的效力
(一)处分完成后追认的内部效力
处分行为完成后,无权处分之出卖人与权利人之间产生法定之债的关系。权利人的追认行为虽然弥补了处分权的欠缺使处分有效,但该追认行为并不是处分权的授予行为。正如德国学者拉仑兹(Larenz)教授所论:溯及力效力所涉及者,仅系法律效果(使处分发生效力),无权处分之事实不因承认而变更[6]。即便如此,追认行为在内部关系中亦有意义。因为追认意思表示在一定条件下可以使权利人与出卖人间债的性质发生变化。即:以所有权换取不当得利返还之债的债权。
当买受人是恶意相对人时,因不能善意取得标的物的所有权,所以,权利人仍然拥有所有权。无权处分人虽然受有利益,但权利人无权利损失,所以不能向无权处分人主张不当得利返还请求权。这种场合,权利人经过追认使处分有效,便可以向无权处分人主张不当得利返还请求权。在实务中,权利人向法院起诉要求无权处分人返还不当得利时,可以认为是以推定的形式追认了处分行为。也即权利人在不当得利返还请求权和物的返还请求权的选择中放弃了后者。但是,考虑到这种选择对权利人来说具有信息不对称的风险性,所以必须强调法律救济的有效性。只有当权利人获得不当得利给付判决时,法律才能推定其作出了追认表示。
权利人也可以基于无权处分人的侵权行为而请求侵权损害赔偿。当无法找到买受人向其请求返还或者无权处分人未获得利益时,这一请求权更有意义。但权利人必须证明无权处分人有过错。
(二)处分完成前承认的内部效力
处分他人之物的买卖合同成立后,根据《合同法》第51条的规定,出卖人可以取得处分权或得到权利人的同意,这样,将要发生的处分就成为有权处分。但是,取得处分权或者得到权利人的同意一般都是需要对价的,这就决定了权利人和出卖人之间存在着某种交易。一般地,出卖人在支付了处分权对价之后,于买卖合同中仍有利益可得时,才会发生这种交易。所以,内部关系中的权利义务往往是由权利人与出卖人双方的合同来决定的。该合同构成授予处分权的基础关系。仅就承认表示而言,若向买受人作出,则属于单独行为,不对出卖人发生授权的法律效果。若向出卖人作出,则属于授予处分权的单方法律行为,产生使将要发生的处分为有权处分的后果。
处分权的授权行为与代理权的授权行为不同的是,代理权的授阳使代理人得以被代理人的名义完成代理行为。即使是间接代理也是被代理人承受代理行为之后果。处分权的授权是使处分人得以自己的名义处分他人之权利,权利人并不作为合同一方当事人,不承担合同的利益或不利益。所以,即使不向买受人出示授权,也不影响买受人向出卖人主张合同权利。
权利人仅向出卖人作出承认表示,没有就对价达成合同的场合,基于交易安全的考虑,该承认也发生授予处分权的效力。此即授权行为的无因性。是否存在基础关系,对当事人的权利产生重大影响。当权利人和出卖人间存在委托合同、补偿合同等基础关系时,如果出卖人完成处分行为后,不向权利人支付获得处分权的对价,即可构成违约。权利人可以基于合同主张权利。无基础关系时,由于权利人事先的承认表示改变了无权处分的性质,处分结果不违背权利人的意志,所以,对有权处分无法向出卖人提起侵权损害赔偿之诉。权利人只能以不当得利返还请求权要求出卖人返还所得利益。当买受人不给付价款使出卖人没有得利时,权利人既不能主张不当得利请求权,也不能直接起诉买受人违约,若出卖人怠于向买受人主张价款债权,权利人也无法行使代位权。其影响可谓重大。但在出卖人有过错,请求权发生转化的场合,则属例外。例如,由于出卖人的欺诈使基础关系被撤销或不成立,权利人可以基于出卖人的过错请求损害赔偿。总之,无基础关系的处分权授权行为,除非出卖人(处分人)有过错或构成不当得利,否则只能由权利人自担风险。
  在基础关系不成立的场合,为使权利人得到救济,有人主张推定在权利人和出卖人之间存在委托合同,以隐名代理关系来解释无权处分承认后在权利人和出卖人间形成的法律关系。出卖人为权利人的间接代理人。这种推定虽然有利于保护权利人的利益,但是,等于剥夺了出卖人在买卖合同中的利益,强迫出卖人与权利人之间订立了一个将自己的可得利益转让给权利人的合同。使权利人获得了本应在谈判中获得的利益,有失公平。除非当事人已经作出这种安排,否则,法律不应代替当事人的意思表示整齐划一地以隐名代理、委托等来推定当事人间的关系。如果把权利人在没有基础关系的情况下作出承认无权处分的表示视为一种冒险的话,“风险自担”是这种情形下的最好的处理原则。
三、结论
无权处分中权利人承认的意思表示究竟有何种效力,不是直接通过法律的逻辑推理就可以简单得出结论的。有一些理论前提是基于法律政策预先设定的。如:尊重权利人的意志,即使在无权处分完成之前的承认也应赋予其效力;“承认”是否有效不以基础关系存在为必要;因承认在权利人和出卖人之间形成的法律关系首先尊重当事人的选择等等,都属于这种理论前提而非法律逻辑推理的结论。这种法律政策的考量重要的是对不同主体的利益要求加以权衡取舍。在商业交易发达的当代社会,买卖他人之物是不可避免的,甚至是经济活动的内在要求。保护交易安全尤其是动态交易安全、注重买受人的利益同时兼顾权利人与出卖人的利益是这种经济背景下的法价值取向。基于这些理论前提,可以作为结论得出的是:1、权利人对无权处分的追认可以使处分行为有效。买受人即使不属善意第三人也可以取得所有权。但在权利人和出卖人间,追认行为不能改变无权处分的事实。2、处分行为完成前的承认向买受人作出时,是一种单独行为,分别情况产生消极和积极的法律效力。3、处分行为完成前的承认向出卖人作出时,是处分权的授权行为。授权行为欠缺基础关系时,除非出卖人有过错或构成不当得利,否则只能由权利人自担风险。?
参 考 文 献

[1] 梁慧星.我国民法上是否存在物权行为[A].民法学说制例与立法研究[C].北京:中国政法大学出版社,19993.
[2] 梁慧星.关于制订中国民法典的思考[M].人民法院报,2000-2-5.
[3] 王泽鉴.民法学说与制例研究,第5册[C].北京:中国政法大学出版社,1998.43-73
[4] 同前注.第4册[C].137—161.
[5] 同前注.第5册[C].87—89.
[6] 同前注.第2册[C].110.

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白山市人民政府法律顾问团工作规则(试行)

吉林省白山市人民政府办公室


白山市人民政府办公室关于印发白山市人民政府法律顾问团工作规则(试行)的通知
白山政办发[2004]24号
2004-09-03


  《白山市人民政府法律顾问团工作规则(试行)》已经市政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。


白山市人民政府法律顾问团工作规则(试行)

  第一条  政府法律顾问团是为市政府及其领导决策提供法律咨询的组织,其职责是为市政府及其领导决策提供优质、高效、及时、准确的法律服务,不具有行政职权。
  第二条  市政府委托市司法局在具有较高政治素质、丰富执业经验的律师和公证员中推荐法律顾问,报市政府批准后聘用,聘用期限为5年,可连续聘用,也可随时解聘。法律顾问团设首席法律顾问。
  第三条  法律顾问的工作范围  
  (一)参与论证市政府宏观决策的合法性和可行性;为市政府领导决策提供法律咨询服务;  
  (二)为市政府及其职能部门正在实施或准备实施的行政管理工作提供法律咨询意见;
  (三)为市政府组织实施的各项改革方案以及具体措施提供法律咨询意见;
  (四)受市政府委托,对以市政府名义或被市政府列入计划管理项目的承包、发包和招标、投标以及招商引资、经济贸易谈判提供法律咨询意见;
  (五)受市政府的指派,对市内发生的有一定影响的事件,进行调查、协调,并向市政府提出依法处理的法律咨询意见;
  (六)市政府交办的其他法律事务。
  第四条 由市政府办公室指定专门科室或人员负责与首席法律顾问或联络员联系工作,由首席法律顾问指定相关法律顾问承办。凡需要由法律顾问办理的法律事务,均须市政府领导批示,通过市政府办公室向首席法律顾问交办。
  第五条 政府法律顾问团办公室设在市政府,作为非常设机构。凡由联系部门通知交办的法律事务,由首席法律顾问分配给相关法律顾问办理。联系部门交办的法律事务,一般应在5日内交办,并提供相应的文件、资料,使法律顾问有充裕的时间和完整的资料来研究、思考,以保证法律咨询意见的准确。
  第六条 法律顾问的工作方式
  (一)向市政府或市政府领导提供书面法律咨询意见。书面法律咨询意见应一式5份,提交市政府办公室、法制办公室各1份,相关市政府领导1份,首席法律顾问1份,法律顾问本人1份。书面意见应一案一结并立卷存档。
  (二)向市政府领导提供口头法律咨询意见。口头法律咨询意见要有完整的记录,交首席法律顾问审阅,由法律顾问本人保存。
  (三)列席市政府会议及发表意见。市政府常务会议,由首席法律顾问或相关法律顾问列席。市长办公会议,由首席法律顾问指派相关法律顾问列席;特殊情况,由首席法律顾问列席或增派其他法律顾问列席。市政府全体会议,由首席法律顾问列席或指派相关法律顾问列席,并指定1—2名法律顾问为发言人。
  第七条 首席法律顾问由市司法局推荐,市政府批准。
  第八条 首席法律顾问是开展法律顾问工作的组织者,负责领导法律顾问团工作,组织、召集、协调法律顾问开展工作。
  第九条 首席法律顾问指导、审阅、签发每名法律顾问向市政府或市政府领导提供的书面法律咨询意见,了解每名法律顾问提供的口头法律咨询意见的情况,发现问题要及时采取补救措施。
  第十条 首席法律顾问应每季例会听取法律顾问的工作汇报,并定期向市政府领导和市司法局领导汇报法律顾问团的工作情况。
  第十一条 市政府办公室应将有关文件和资料发给法律顾问团,以便法律顾问及时了解和掌握有关文件和信息材料。
  第十二条 本规则由市政府办公室印发试行,由市政府办公室会同市政府法制办公室和司法局根据工作需要进行修订。 本规则由市司法局负责解释。


鹤岗市人民政府关于印发鹤岗市中央下放地方煤矿棚户区改造工程实施细则的通知

黑龙江省鹤岗市人民政府


鹤政发〔2008〕18号


鹤岗市人民政府关于印发鹤岗市中央下放地方煤矿棚户区改造工程实施细则的通知



各县、区人民政府,市政府各直属单位,驻鹤各单位:
  经市政府领导同意,现将《鹤岗市中央下放地方煤矿棚户区改造工程实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。



二○○八年六月三十日


鹤岗市中央下放地方
煤矿棚户区改造工程实施细则


第一章 总则
  第一条 为加强我市中央下放地方煤矿棚户区改造工程(以下简称棚户区改造工程)的管理,保障项目的顺利进行,依据《黑龙江省中央下放地方煤矿棚户区改造工程暂行管理办法》,结合我市实际,制定本实施细则。
  第二条 本细则所称棚户区是指列入中央下放地方煤矿棚户区改造范围,矿工家庭占50%以上,集中连片200户以上,基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域,适用本细则。
  第三条 成立鹤岗市棚户区改造工作领导小组,组长由市政府市长担任,副组长由市政府常务副市长、主管城建副市长、市人大副主任、鹤岗矿业集团有限责任公司副总经理担任。成员由市发改委、城市管理行政执法局、财政局、建设局、规划局、房产管理局、国土资源局、审计局、监察局、法院、公安局、信访办、电业局、各区主要领导组成。领导小组下设棚户区改造办公室,隶属市政府管理(以下简称“棚改办”),工作人员由市发改委、财政局、建设局、规划局、房产局等相关部门抽调人员,其他人员在塌陷区治理办
公室师专毕业生中选调。市政府为棚户区改造办公室设立固定办公场所,配备必要的车辆和设备,安排拨付足额的工程管理费用,保证管理工作的有效运行。
  第四条 棚户区改造工程必须符合城市规划,按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”方针,实行统一规划、统一改造、统一配套、分期实施。第五条 棚户区改造工程必须依法进行,坚持“公开、公平、公正”的原则,切实改善我市中央下放地方煤矿棚户区改造工程中城市低收入居民的居住和生活条件。
第二章 工程组织管理
  第六条 市棚改办具体负责规划、建设方案、年度投资计划的编制工作;负责资金的筹措和使用管理工作;负责具体的工程建设管理工作;负责地方性政策的制定和落实;负责定期上报工程建设情况、计划完成情况、资金使用情况、存在问题及建议。
  第七条 市发改委负责项目规划、立项,争取年度投资计划工作;市财政局负责资金筹集、拔付及监督检查工作;市建设局负责工程质量、安全监督检查工作;市国土资源局负责土地使用管理工作;市审计局负责资金使用、项目管理、年度审计工作;市监察局负责招投标管理、项目管理、资金使用的监察工作。
  第八条 有棚户区改造任务的各区要成立相应的机构,负责拆迁宣传动员、调查摸底、基数测算、回迁安置等工作。各区主要领导要亲自挂帅,抽调专职人员,采取区领导包片、街道领导包块、居民委包户的办法,层层落实包保责任,确保棚户区改造任务完成。
第三章 工程建设管理
  第九条 棚户区改造工程建设必须认真执行《建筑法》、《招标投标法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等有关法律法规,依法实施建设管理。
  第十条 棚户区改造工程必须根据国家批复的棚户区改造实施方案,编制切实可行的总体和年度建设方案,具体确定工程总平面布置、建设规模、建设内容、单项工程初步设计、单项工程概算等内容,严格按照建设方案内容组织项目建设。
  第十一条 棚户区改造工程实行项目法人责任制,市政府为责任主体,项目法人为棚户区改造办公室,负责工程建设管理工作,法人代表为第一责任人。领导小组各成员单位和相关管理部门,必须认真履行职责,高度重视全力支持棚户区改造工作,为棚户区改造工程的顺利实施提供有力保障。
  第十二条 棚户区改造工程实行招标投标制。不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招投标程序。要按照招标投标法及国家和省有关规定,对开发、规划、设计、施工、监理单位依法实行招投标。严格履行招标、投标、评标程序。基础设施及公建部分工程建设,要委托具有中央投资项目招标代理机构乙级以上资质的中介机构进行招标。
  第十三条 棚户区改造工程设计要选用乙级以上(含乙级)设计单位进行工程设计。棚户区改造工程建设要选用三级以上(含三级)施工企业进行工程建设。棚户区改造工程选用的材料、设备、构配件等,其质量必须符合国家或省规定标准,努力提高工程科技含量,推广节能省地环保型住宅。
  第十四条 棚户区改造工程实行总监理工程负责制,招标确定具有乙级以上(含乙级)资质并具备一定经验和良好社会责任的监理单位,负责对工程建设全程实行监理。
  第十五条 棚户区改造工程实行合同管理制。办公室要与参与工程建设的设计、施工、监理、设备材料供应商、搬迁安置户以及其他经济活动有关的单位,依照《合同法》及有关规定依法签订合同。
  第十六条 棚改办和工程质量、安全监督管理部门要强化工程质量和安全管理,工程竣工后经综合验收合格,方可交付使用。
  第十七条 建立健全工程建设档案。从工程设计到工程竣工验收等环节的资料,都要严格按照档案管理有关规定收集、整理和归档,档案管理必须有专人负责并严格履行职责。
  第十八条 棚户区改造工程严格遵守国家、省的有关法律法规,在技术上进行有效管理,使有限的改造资金发挥最大的使用效益。在设计中要使建筑结构合理,户型适中。对施工中出现的各种技术问题,要及时有效地进行处理,保证工程顺利进行。
第四章 工程计划管理
  第十九条 棚改办根据城市总体规划编制棚户区改造方案及详细规划。
  第二十条 棚改办根据国家要求的建设工期和省发改委批复的实施方案,编制项目总体建设计划,上报省发改委。
  第二十一条 棚改办在总体建设计划的指导下,根据棚户区改造工程实施情况,按单项工程编制年度计划并上报省发改委。
  第二十二条 棚改办根据棚户区改造工程投资概算及详细规划,严格按计划组织实施。如确需调整,需上报原审批部门批准。
  第二十三条 棚户区改造年度计划应在本年度内完成。如确实不能完成且不需调整计划的,要及时上报省发改委,经省发改委同意后,在下一年度内完成。
第五章 工程资金管理
  第二十四条 基础建设配套资金通过国家补助、省政府补贴、地方政府补贴筹集。国家、省补贴由市发改委、财政局负责争取落实;市级配套资金由市政府每年列出财政计划。
  第二十五条 住宅建设资金通过政策减免、居民个人出资、市场运作、银行贷款等方式筹集。
  第二十六条 按照有关规定,省政府已定的棚户区改造优惠政策如下:免收土地登记费、征地管理费、防空地下室易地建设费以及城市基础设施配套费等各种行政事业性收费;免收散装水泥专项基金、新型墙体材料基金等政府性基金;棚户区改造项目在原搬迁面积以内的部分免收公共消防设施建设费、超出部分减半收取公共消防设施建设费,所收费用全部用于棚户区消防设施建设;棚户区改造项目在原搬迁面积以内部分免收土地契税,对房地产开发企业参与棚户区改造偿还原搬迁面积房屋部分,经地税主管机关核准,暂不征收营业税、城市维护建设税、教育附加费;被拆迁人依据国家有关规定取得的搬迁补偿款,免征营业税、城市维护建设税、教育附加、个人所得税、土地增值税。另外,还规定要一律免收市级管理权限收取的各项行政事业性收费和政府性基金,适当减免企业(经营)性收费。结合我市实际,棚户区改造优惠政策如下:
  一、全免的有16项:棚户区改造偿还原搬迁面积房屋部分所需的建设用地以划拔的方式供应(含基础设施和公益事业用地)、免收棚户区拆迁补偿交易契税、招投标管理费、工程定额测定费、占道费、破道费、平土费、道路清洁费、公厕拆迁费、水土流失防治费、防洪保安费、环评费、地震安评费、地质灾害评估费、散装水泥保证金、价调基金。
  二、减半收取的有19项:动迁管理费、土地测量费、土地评估费、工程质量监督费、电力线路动迁费、防雷检测费、房产测绘费、拆迁承办费、土地勘察费、合同协议公证费、建筑市场交易服务费、招标代理服务费、图纸审查费、工程设计费、自来水入网费、供热入网费、规划勘察设计费、规划技术服务费、煤气入网费。
  第二十七条 居民个人出资主要包括两部分。一是棚户区居民选择产权调换的,在规定标准内部分,按照经济适用住房价格购买;超出规定标准部分,按照市场价格购买。二是异地迁建的棚户区居民选择产权调换的,原房有照面积部分,按拆迁房屋的市场价格与调换房屋的市场价格补交结算差价。
  第二十八条 市财政局积极与省财政厅协调,争取国家开发银行贷款支持。市开源城市投资开发有限责任公司为承贷主体,负责与省财政厅综合平台签转借协议,偿还贷款本息等事宜。
  第二十九条 工程资金专款专用,专项核算,单独记账。任何单位和个人不得以任何理由、任何形式截留挪用,也不得用于平衡本级预算。
  第三十条 棚户区改造财务管理工作要按规定设置独立的财务管理机构或指定专人负责;建立健全内部财务制度和规定。
  第三十一条 棚户区改造工程经费支出和拨付环节严格遵循有关财经纪律规定,及时掌握工程进度,按规定向财政部门报送基建财务报表。
  第三十二条 棚户区改造工程凡使用国家财政投资的建设项目应当执行财政部有关基本建设资金支付的程序,财政资金按批准基本建设支出预算到位,建设项目在编制竣工财务决算前要认真清理结余资金。
第六章 搬迁安置管理
  第三十三条 棚户区改造工程的拆迁补偿安置工作,分两部分进行:原址重建和异地迁建。原址重建的拆迁补偿安置工作参照现行建设用地拆迁政策执行。异地迁建补偿安置工作,参照塌陷区补偿安置政策执行。
  第三十四条 异地迁建安置是指原地居住在棚户区的居民搬迁后,到新建小区进行安置。
  第三十五条 异地迁建的棚户区居民可以选择产权调换、货币补偿、租赁安置等三种安置方式。
  第三十六条 异地迁建棚户区居民要求产权调换的,原房屋有照面积部分,按拆迁房屋的市场评估价和调换房屋的市场价格结算差价。新安置楼房面积大于原房面积部分,45平方米以内部分,按经济适用住房价格进行购买,超出45平方米以外部分,按新楼市场价格购买。
  第三十七条 异地迁建有照房屋在规定期限内搬迁的,在评估作价的基础上予以上浮,砖混结构的上浮10%,砖木结构的上浮15%,简易结构的上浮20%。未在规定期限内搬迁的,不予上浮。
  第三十八条 异地迁建的棚户区居民要求货币补偿的,按照第三十七条规定,按评估机构作价为补偿标准,对被拆迁房屋的所有人进行补偿。
  第三十九条 异地迁建的棚户区居民选择租赁安置的,经有关部门按廉租房标准核准后,对无力购买安置住房的棚户区居民,45平方米以下住房可采取租赁的方式进行安置。可将安置居民的拆迁补偿安置款专项存储,作为租赁期间的备付租金,逐期用于支付部分房租,也可以作为居民的租赁保证金,以息补租。承租人可以全部租赁承租屋,也可以采取购买部分产权,剩余部分租赁的方式承租。
  第四十条 异地迁建棚户区居民的无照房屋,2001年5月23日市政府5号令实施前建设的无合法手续的房屋(以当年建筑房屋所购材料的发票或收据标准,没有发票或收据的由市房产行政管理部门组织有关人员鉴定),按以下原则给予补偿:
  一是与有照主房一体超出房照面积部分(不包括后建部分),按有照住宅房屋评估作价的70%进行补偿;
  二是独立住人房屋(独立户口、独门独院),按照与其结构、层新相同的有照住宅房屋评估作价的60%进行补偿(可选择租赁安置);
  三是持有市规划部门批准的准建手续,但没有房屋产权证照的,应到房产行政主管部门办理完产权证照后,按有照房屋评估作价给予补偿。
  第四十一条 对异地迁建棚户区居民房屋产权证载明用途为住宅,实际用于生产经营的,按有照住宅评估作价,并对从事经营的实际建筑面积部分,根据营业执照和纳税年限给予适当上浮(截止时间为拆迁公告下发之日)。经营12个月至24个月的,在评估作价的基础上上浮5%,经营24个月至36个月的上浮10%,36个月至48个月的上浮20%,经营48个月以上的,评估价格上浮30%。房屋补偿估价上浮后,最高不得超过房屋本身按非住宅标准估价的补偿数额。经营时间不满12个月的,不予上浮。
  第四十二条 对异地迁建的棚户区居民或房屋承租人一次性支付搬迁补助费每户300元。
  第四十三条 对持有特困、低保证的异地迁建的棚户区居民,给予一次性补助3000元/户,未在规定期限内搬迁的,不享有此项补助。对持有残疾证的按残疾证等级给予一次性补助:一级3500元/户;二级3000元/户;三级1500元/户;四级以下1000元/户。
  第四十四条 对选择产权调换的异地迁建的棚户区居民,按搬迁先后顺序和规定的回迁楼房公开自选楼层、户型,交纳楼层差价款。
  第四十五条 异地迁建的棚户区居民房屋附属物(门斗、偏厦子)、猪舍、禽舍、青苗、花草、树木、室内装璜、围墙、菜窖、不具备居住条件的仓库、厂房等自行处理,不予补偿。棚户区改造范围内企事业单位的房屋,不予补偿。工厂、商服用房,不在改造范围之内。
  第四十六条 棚户区改造安置房入住不满5年的,不得直接上市交易,如购房人因特殊原因确需转让的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。享受廉租住房政策的必须按照合同约定按期缴纳租金,并不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途,违反合同约定的,必须退回廉租住房。
  第四十七条 成立房屋年限鉴定专家小组,对棚户区改造工程拆迁范围内新建房屋进行鉴定,对新建房屋限期自行拆除,拒不拆除的强制拆除。
  第四十八条 任何单位和个人不得以任何不正当理由阻挠棚户区改造工作,对影响棚户区改造工作,有下列情形之一的,由有关部门依法强制拆除。
  一、被拆迁房屋有产权证照的,被拆迁人或房屋承租人在裁决规定期限内未搬迁的;
  二、有相关部门审批但手续不全的被拆迁房屋,经有关部门认定后给予合理补偿安置,被拆迁人或房屋承租人在裁决规定期限内未搬迁的;
  三、经有关部门认定违法建设或违法建筑,并做出限期拆除决定,而当事人逾期不拆除的。

  第四十九条 被强制拆迁的被拆迁人或房屋承租人,拆迁应提供安置用房或周转用房,但其不享受各种优惠政策。在实施强制拆迁过程中,由公证机构对被拆迁房屋内物品逐一核对、清点、登记,由公证员和在场强迁组织者在记录上签字。
  第五十条 对煽动群众闹事、围攻、辱骂、欧打拆迁工作人员者,由公安机关按治安管理法处罚,构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 改造后住宅区管理
  第五十一条 要充分考虑多数居民的生活负担能力,切实做好改造后住宅区的管理与服务工作。在新建小区中,要适当建设经营性公共建筑,以经营收益作为住宅区管理维护费用的补充资金。物业管理可依托居民自治组织,建立新建安置住宅小区居民自我管理、自我服务的管理模式。物业管理企业根据业主的消费需求、意向和支付能力,提供管理维护房屋以及其配套设施、维护环境卫生等基本的物业管理服务,合理收取服务费用。
  第五十二条 实行住房维修基金制度,明确保修期内的责任主体和维修资金渠道。采取业主缴存及政府补贴等方式,建立新建安置住宅的专项维修基金,保证住房维修需要。
第八章 项目检查和监督
  第五十三条 棚户区改造实行月报制度,各项目部要明确专人按月向市棚户区改造办公室报送投资完成、工程进度以及存在的问题等情况,并对填报内容和真实性负责。
  第五十四条 市棚户区改造办公室将不定期对改造工程的安全、质量情况进行专项检查,对各项目工程每一年度计划执行情况进行验收检查。根据各项目工程建设任务完成情况予以奖惩,奖惩办法另行制定。
  第五十五条  棚户区改造工程要纳入法制化管理,对玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、贪污受贿和截留、挤占、挪用、克扣工程建设资金的单位和个人,按照相关规定要给予严厉处罚,构成犯罪的要依法追究其刑事责任。
第九章 附则
  第五十六条 本细则由市棚户区改造办公室负责解释,自发布之日起施行。