云南省商品住宅价格管理办法
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云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政
云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政
第一条 为了加强商品住宅价格管理，规范价格行为，维护房地产市场秩序，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，促进商品住宅建设的健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家有关政策规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅是指取得省建设行政主管部门核发的房地产开发经营资质证书的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发建盖的各类商品住宅。
第三条 房地产开发经营单位和有关管理部门均应遵守本办法。
第四条 商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行级差价格。
第五条 商品住宅价格由下列项目构成。
一、成本，包括支付的以下各项费用：
1．土地征用费：指《云南省土地管理实施办法》（省人大一九九四年六月二日公布）规定的有关费用；以出让、转让方式取得土地使用权的，按实际支付的出让金、转让金计算。
2．拆迁补偿费：指《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》规定的有关费用。
3．勘查设计及前期工程费：指国家及省有权部门制定的，支付小区或组团的规划、勘查、设计、“三通一平”或“六通一平”等费用。
4．建筑安装工程费：指按施工图内容及标准，依照《云南省建筑工程综合定额》编制的预算审定的基础、上部工程、水电、内外装修的施工费用。
5．住宅小区基础服务设施工程费：指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用。具体项目是小区或组团红线内20米以内（含20米）道路、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所、幼儿园、小学、派出所、居委会、管委会、公厕、自行车库（棚）等。以上建设内容，以及项目
的规模和标准按批准的小区初步设计核定，费用按施工图预算核定。
6．开发间接费用：指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以本款1－5项之和为基数的2％计算。
7．投资利息：计入成本的投资利息，各地可根据当地建设银行提供的本地区商品住宅占用贷款的平均周期、平均利率和项目的具体情况确定。
二、利润：
商品住宅法定利润按成本1－5项费用的8％以内计取。统代建房及安居工程不计法定利润，由房地产开发公司或承建的市、县开发办（合作办）按成本1－5项费用的1－3％收取管理费。利润和管理费的具体标准由各地物价部门视商品住宅质量确定。
三、税收：
商品住宅按国家税法规定的税种和税率缴纳。
四、地段差价：
地段差价的征收办法由各地根据国家有关规定制定。地段差价收入作为房地产市场调节基金进行管理。
第六条 下列费用不得列入商品住宅成本：
1．住宅小区内外的营业性用房和设施的建设费用；
2．住宅小区内外地区性的公共建筑的建设费用；
3．道路红线宽度在20米以上（不含20米）的城市道路及附属设施的建设费用。
第七条 商品住宅的楼层价差在标准楼层价格基础上，根据不同情况确定其楼层的差价率和不同的朝向确定朝向差价率。各楼层增减差价和朝向差价的代数和为零。楼层差价率和朝向差价率由各地统一制定。
第八条 商品住宅价格构成公式如下：
平均价格＝成本＋利润＋税金＋代收费
销售价格＝平均价格±（楼层差价、朝向差价）
公式中的税金，指营业税、城建税、教育费附加组成税收；固定资产投资方向调节税按云地税发〔1995〕22号文件执行。
第九条 购房单位或个人因需要，提出与施工图不同但符合国家住宅设计规范要求，所超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用，由开发经营公司在销售价格之外，按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。
第十条 单位和个人购买商品住宅，或者委托房地产开发经营公司统代建房屋的代收费的缴纳，其收费项目和收费标准依据国务院、国家计委和财政部，省政府、省物价局和省财政厅批准的商品住宅或统代建房屋的收费项目规定组成，收费标准按具体的文件执行。除以上有权单位制定
的收费以外，任何部门和单位制定的收费均无效。
第十一条 商品住宅价格实行国家定价和国家指导价。
房地产开发公司在以行政划拨方式获得的土地上开发的商品住宅售价和租金实行国家定价。经物价部门审批后的价格，房地产开发公司不得擅自提高。
房地产开发公司在通过出让、转让方式获得的土地上开发的商品住宅售价皆实行国家指导价，由物价部门制定基准价格，放开销售价格。销售价格必须报物价部门备案后方能执行。物价部门审批基准价格后，必须抄送同级地方税务部门。需缴纳土地增值税的商品住宅，在计算增值额的
扣除项目金额时，各级地方税务部门应以物价部门审批基价时测算的项目金额为扣减金额。
第十二条 房地产开发经营公司建造商品住宅必须按省建委《关于印发〈云南省房地产综合开发项目初步设计文件编审暂行规定〉的通知》（云建房〔1992〕第66号）规定报批初步设计，依据审批初步设计核定的建设内容、规模和标准编制施工图预算，经当地建设银行或预算编
制审查办公室审核后，连同有关文件资料报批价格。其中项目规划总建筑面积在五万平方米以上的报省物价局会同省建设行政主管部门审批；项目规划总建筑面积在五万平方米以下的，由地、州、市物价部门审批，报省物价局、省建设行政主管部门备案。旧城改造建商品住宅的，报批价格
时必须附拆迁补偿、安置费用结算资料。《商品住宅价格申报表》由各地、州、市物价部门发放。
第十三条 国家实行商品住宅预售许可证制度。房地产开发公司预售商品住宅时应先将预售价格报物价部门备案，由省、地、州、市建设行政主管部门发放《商品房预售许可证》。商品住宅竣工后，由物价部门最后审批销售价格或基准价格，审批后的销售价格以多退少补的方式同预售
价衔接。基准价格除抄送同级地方税务部门以外，不得对外宣传。
第十四条 任何单位不得在已经批准的商品住宅价格构成因素以外，擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按本办法第十二条规定重新报批。
第十五条 除国务院、省人民政府另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
第十六条 房地产开经营企业必须遵守国家物价法规和政策，按规定报批商品住宅价格。
第十七条 对下列违反本办法的行为，各级物价、房地产、财政、审计部门依据《中华人民共和国价格管理条例》等国家、省有关法规予以处罚：
1．不按规定报批商品住宅价格的；
2．越权定价和擅自提价的；
3．违反规定的计价原则，扩大计价范围的；
4．擅自增设或减少建设内容，扩大建设规模或提高建设标准，将费用摊入成本的；
5．擅自提高取费标准或扩大取费范围的；
6．其他违反本办法的行为。
第十八条 除工商用房以外的其它非住宅商品房或统代建房的计价参照本办法执行。
第十九条 本办法不适用二次出售的商品住宅。
第二十条 各地、州、市可根据本办法制定补充规定，报省物价局、省建设厅备案。
第二十一条 省物价局、省建设厅、省地税局负责监督、指导各地执行本办法，对违反本办法计价原则、扩大计价范围、更改计价的行为有权纠正。
第二十二条 本办法自发布之日起执行。原省物价局、省建委、省财政厅颁发的《云南省商品住宅价格管理实施细则（试行）》即云价房发〔1992〕84号、云建房〔1992〕第180号文同时废止。
第二十三条 本办法由省物价局负责解释。
1996年11月30日
九江市外商投资企业、私营企业和个体工商户及其从业人员基本养老保险实施办法
江西省九江市人民政府
九江市人民政府文件
九府发（2000）25号
九江市人民政府关于印发《九江市外商投资企业、私营企业和个体工商户及其从业人员基本养老保险实施办法》的通知
各县（市、区）人民政府，庐山管理局，市政府各部门，市属各企事业单位，驻市中央、省属各单位：
现将《九江市外商投资企业、私营企业和个体工商户及其从业人员基本养老保险实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二000年八月十八日
九江市外商投资企业、私营企业和个体工商户及其从业人员基本养老保险实施办法
根据国务院《社会保险费征缴暂行条例》和《江西省统一企业职工基本养老保险制度实施办法》（赣府发[1999]14号）规定，结合我市实际，制定外商投资企业、城镇私营企业和城镇个体工商户及其从业人员基本养老保险实施办法。
一、基本养老保险是国家的法定保险。凡本市境内的外商投资（合资）企业、城镇私营（联营）企业（以下统称用人单位）及城镇个体工商户，不分用工形式和城镇与农村的户籍区别，均要纳入实施范围。其基本养老保险由当地社会保险局组织实施。
二、与用人单位形成劳动关系的在职职工和城镇个体工商户及其帮工（含城镇个体货运、客运经营户从业人员、农民合同工和一个月以上的临时工）均属实施对象，必须依法参加基本养老保险，并按规定缴纳基本养老保险费。
三、凡与原单位解除劳动关系并中断养老保险关系后，重新就业的，包括从事个体工商户及其帮工，应继续参加基本养老保险，原参加基本养老保险并缴纳了基本养老保险费的年限可合并连续计算。
四、已按政策规定参加了基本养老保险、持有社会保险局颁发的《职工养老保险手册》，并按规定仍在缴纳基本养老保险费的人员，已离退休并按月享受基本养老金的人员，不再重新参加基本养老保险。
五、各用人单位在工商行政管理机关办理开业登记领取营业执照或变更登记之日起30日内，应到当地社会保险机构办理社会保险登记或变理登记手续。
六、在市工商行政管理部门登记注册的用人单位和城镇个体工商户以及在市公安交警及市公路运输管理机构办理有关手续的城镇个体货运、客运经营户的从业人员，基本养老保险业务由市社会保险局负责管理。在县（市、区、山）工商行政管理部门登记注册的用人单位和城镇个体工商户以及在县（市、区、山）公安交警及公路运输管理机构办理有关手续的城镇个体货运、客运经营户的从业人员，基本养老保险业务由所在县（市、区、山）社会保险局负责管理。
七、用人单位在职职工按本人上年度月平均工资的5%按月缴纳基本养老保险费（其中私营企业从业人员按不低于全市上年度在岗职工月平均工资的5%按月缴纳）。今后每年提高1个百分点，最终在2003年达到本人缴费工资基数的8%。
职工月平均工资高于全市上年度在岗职工月平均工资300%的，个人和企业均以全市上年度在岗职工月平均工资的300%为基数缴纳基本养老保险费，月平均工资低于全市上年度在岗职工月平均工资的60%的，个人和企业均以全市上年度在岗职工月平均工资的60%为基数缴纳基本养老保险费。
九、个体工商户主按不低于全市上年度在岗职工月平均工资的20%为其本人缴纳基本养老保险费，按不低于全市上年度在岗职工月平均工资的16%为其帮工缴纳基本养老保险费。帮工按不低于全市上年度在岗职工月平均工资的5%缴纳基本养老保险费，今后每年提高1个百分点，最终在2003年达到全市上年度在岗职工月平均工资的8%。随着帮工个人缴费比例的提高，个体工商户户主为帮工缴费的比例要同步下降。
十、鉴于上述人员实施基本养老保险时间较短，对部分年龄偏大，参保后在到达法定领取基本养老金的年龄（男年满60周岁，女年满50周岁）时，累计缴费年限达不到按月领取基本养老金条件的人员，根据省劳动厅《江西省统一企业职工基本养老保险制度实施办法细则》（赣劳社[1999]53号）第五十三条的规定，并结合我市实际，从维护广大职工和从业人中的切身利益出发，允许按以下办法补缴基本养老保险费，使这批人员在到达法定领取基本养老金年龄后，能按规定按月享受基本养老保险待遇。
（1）在首次办理社会基本养老保险手续时，按全市上年度在岗职工月平均工资缴费比例一次性补交2-10年的基本养老保险费，并按银行同期利率补交利息。
（2）对补缴1995年9月底以前的基本养老保险费不记入基本养老保险个人帐户，只视同缴费年限，不计算过渡性养老金。1995年10月1日以后补缴的基本养老保险费按省政府赣府发[1999]14号文件规定的比例记入参保人员基本养老保险个人帐户。
（3）上述人员经补交后，在到达法定领取基本养老金年龄时，其缴费年限仍达不到按月领取基本养老金条件的，可由本人提出申请，经社会保险局核准后，适当廷长缴费工资基数按缴费时的全市上年度在岗职工平均工资确定。延长期结束后，方可办理领取基本养老金手续。
十一、社会保险局在办理上述人员的基本养老保险手续时，应核发《职工养老保险手册》。按照国家技术监督局发布的社会保障号码（GB11643-89）和省政府赣府发[1999]14号文件有关规定，为参加基本养老保险并按时缴纳了基本养老保险费的人员建立基本养老保险个人帐户。
（1）用人单位职工及个体工商户帮工按个人缴费工资基数的11%建立基本养老保险个人帐户。个人缴纳的基本养老保险费全额记入基本养老保险个人帐户。
（2）城镇个体工商户户主和私营企业主按规定的费率为本人足额缴纳的基本养老保险费按本人缴费工资基数的11%记入个人帐户中的个人缴费部分。
（3）基本养老保险个人帐户储存额按照省人民政府每年确定的"养老基金保值率"计算利息。社会保险局定期向参保人员提供基本养老保险个人帐户对帐单，以供其核对缴纳基本养老保险费的时间、缴费工资基数、缴费金额、基本养老保险个人帐户储存额等情况，同时按受社会监督。
（4）参保人员流动时，基本养老保险个人帐户全部随同转移。参保人员由于各种原因中断缴纳基本养老保险费的，基本养老保险个人帐户予以保留，照计利息。再缴费时，基本养老保险个人帐户储存额累计计算。
（5）基本养老保险个人帐户储存额，只能用于职工或从业人员养老。职工或从业人员在未到达法定领取基本养老保险金的年龄前死亡，其基本养老保险个人帐户储存额的个人缴费部分可一次性支付给指定的受益人或法定继承人。
十二、参保人员达到法定领取基本养老金的年龄时，并按政策规定足额缴纳了基本养老保险费，缴费年限累计满15年的，从核准的次月起，社会保险局按月计发基本养老金。并享受国家规定的养老金正常调整待遇。基本养老保险个人帐户储存额已领取完毕时，其基本养老金由社会保险局从基本养老保险统筹基金中支付，直到死亡。
按月领取基本养老金的计算公式为：
月基本养老金=参保人员到达法定领取基本养老金年龄时的地市上年度职工月平均工资×20%+基本养老保险个人帐户储存额÷120
月基本养老金达不到全市最低工资标准70%的，按70%计发。
基本养老金由社会保险局直接或委托银行发放。
累计缴费不满十五年报 ，到达法定领取基本养老金年龄时，不享受基础养老金，其基本养老保险个人帐户储存额（含利息）一次性支付给本人，同时终止基本养老保险关系。
十三、按月支付基本养老金的人员死亡后，由社会保险局从基本养老保险统筹基金中支付丧葬费的一次性抚恤费，支付标准比照国有企业退休人员的标准执行。同时，对其基本养老保险个人帐户储存额中的个人缴费余额部分，一次性支付给其指定的受益人或法定继承人。
十四、加大劳动监察执法力度，依法办事，依法处罚，强制征缴。对不遵守国家政策法规，经反复说服教育无效，拒不申报缴纳基本养老保险费的用人单位和个人，依法申请人民法院强制执行。
十五、加强社会保险政策宣传。要利用多种宣传渠道和方法，通过各个新闻媒体，大造舆论声势，增强全民社会保险意识，增强参加养老保险的自觉性和积极性，要把征缴基本养老保险费与乱收费、乱罚款严格区分清楚。各新闻、宣传机构有责任有义务宣传好党和国家有关社会保险政策规定，不得收取宣传和广告费用。
十六、加强与各有关部门的配合协作，各部门、各单位要从讲政治、讲大局的高度出发，充分认识做好新形势下社会保险工作的重要性和必要性。主要领导要亲自过问督促，掌握第一手情况，并明确分工，落实责任，指派得力干部分管负责，狠抓落实。
十七、本实施办法从发布之日起执行。
化工部关于加强化工行业协会对外工作的管理办法
化学工业部
化工部关于加强化工行业协会对外工作的管理办法
化学工业部
为了贯彻中共中央办公厅和国务院办公厅《关于加强社会团体和民办非企业单位管理工作的通知》（中办发［1996］22号）的精神，规范化工行业协会对外工作，特制定本办法。
一、基本原则
化工行业协会的对外工作应坚决贯彻中央的改革开放政策，结合化学工业实际，切实从协会需要出发，认真掌握，严格把关；组织出国考察与培训、邀请专家来华讲学、举办技术交流和研讨会以及在华（或境外）举办展览会等对外活动，应有利于促进化工经贸和科技合作。
二、出国考察、培训
1．严格按照中央有关出国考察、培训的规定办理。
2．在向部国际合作司递交出国申请报告前，需先征得部行业指导司和化工协会联合会的同意。
3．在组团出国申请报告中应说明出访必要性及背景情况、派出人数、派出和在外停留时间、经费来源、国外邀请单位的邀请函等。派出人员中如有司局级干部和部机关正处级干部的需注明姓名。
4．按办理护照和各国办理签证的时间要求，须提前三至六个月送交组团出国申请报告。
5．出访考察的国家或地区原则上不超过两个。
6．出访团的人数要求少而精，并应为在职人员。如有特殊情况需离退休或退居二线的专家参加出访团组，其出国手续，按部人事教育司有关规定办理。
7．派出培训人员的有关出口手续，按部人事教育司有关规定办理。
8．考察团和派出培训人员在出访前，要向部行业指导司和国际合作司进行业务汇报，并接受出国前外事纪律教育。
9．派出人员回国后一周内，要向部行业指导司和国际合作司进行汇报，并在二周至一个月内，提交书面考察报告。
10．有关出国事宜必须由各单位指定的出国业务专办员办理：
三、技术交流：
1．中外专家不超过15人的小型技术交流会，须在会议结束后，向行业指导司和国际合作司送交书面总结（内容包括参加交流的中外方人员名单，交流内容及安排、收获等）。
2．组织中外专家超过15人的中型、大型技术交流会，须事先商行业指导司和国际合作司同意，并在交流活动结束后，向行业指导司和国际合作司送交书面总结（内容同1）。
四、专家来华讲学
1．组织专家来华讲学须由国际合作司协助办理邀请电的，需事先将专家姓名、国籍、来华时间、目的以及护照情况告国际合作司。
2．专家讲学结束后须向行业指导司和国际合作司送交书面总结（内容包括参加讲学活动的中外方人员名单、讲课内容及安排、收获等）。
五、在华（或境外）举办国际会议、国际展览会各协会需要举办国际会议或国际展览会，须商行业指导司同意后，按《化工部关于部属单位在华和出国（境）举办国际展览会的管理办法》、《化工部关于部属单位在华举办国际会议的管理办法》的有关规定办理。
六、化工行业协会在组织和进行对外活动中，应严格遵守《化学工业涉外工作保密规定》（化外发［1995］961号）。
1997年6月25日
