国家发展改革委关于进一步加强国际金融组织贷款项目管理的通知
国家发展和改革委员会
国家发展改革委关于进一步加强国际金融组织贷款项目管理的通知
发改外资[2008]1269号
各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委，国务院有关行业管理部门：
改革开放以来，我国利用国际金融组织贷款项目（以下简称“贷款项目”）建设取得了显著的经济和社会效益，对我国经济社会发展、改革开放发挥了重要作用。针对新时期出现的新情况、新问题，根据《国务院关于投资体制改革决定》(国发[2004]20号)和《国家发展改革委关于国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》（国家发展改革委第28号令）等相关规定，为继续积极、合理、有效地利用国际金融组织贷款，适应我国国民经济又好又快发展对利用外资工作的更高要求，使贷款项目规划、决策和管理更加科学化、规范化、制度化，切实提高贷款使用的质量和效益，现将有关事项通知如下：
一、加强国际金融组织贷款的规划管理，严把申报项目质量关
（一）进一步加强地方和行业贷款规划管理工作。各地发展改革委和国务院行业管理部门要依据我国国民经济和社会发展规划、国家利用外资战略、产业政策、重点发展领域，结合本地区和行业发展规划，考虑不同渠道国外贷款的投向、贷款条件，坚持“以我为主、突出重点、为我所用”的原则，立足长远，统筹兼顾，突出地区、行业特点，认真做好国际金融组织贷款备选项目的申报工作。
（二）提高申报项目的质量。申报项目应达到项目建议书深度，需确定项目建设的必要性、拟建地点、建设目标、建设规模、建设内容、投资估算、资金筹措方案，并对项目经济和社会效益进行初步分析。同时要充分考虑本地区外债偿债能力、国内配套资金能力、项目单位的组织和实施能力，合理提出项目利用国外贷款来源、金额，落实贷款偿还责任。
对地方政府承担贷款偿还或担保责任的申报项目，地方发展改革委应商同级有关部门或经地方政府同意后上报。
（三）国务院行业管理部门申报的项目除要紧密结合行业发展规划重点外，还需具备以下条件：
1、行业管理部门负责偿还国外贷款或提供国内配套资金；
2、行业重点技术、新技术推广；
3、推动行业改革、机制创新示范作用显著。
其中对由地方政府承担贷款偿还或担保责任以及提供国内配套资金的申报项目，需附地方发展改革委等有关部门的书面意见。
（四）有序开展贷款规划编制工作，提高工作效率。国家发展改革委将根据每年贷款规划编制的工作安排，分别按不同贷款来源，集中受理申报项目。其中，受理世界银行贷款项目的申报时间为每年的1－2月份；受理亚洲开发银行贷款项目的申报时间为每年的7-8月份。国际农发基金、欧洲投资银行等其他国际金融组织贷款的项目，应按照我委通知要求及时申报。
（五）对列入国际金融组织贷款备选项目规划的项目，地方发展改革委、国务院行业管理部门应组织项目单位按规划确定的项目贷款额度、建设内容、年度谈判签约计划等开展工作。如擅自变更项目建设内容，或项目建设内容发生实质性变化，以及不能有效开展项目前期准备工作、影响项目按计划谈判签约等，又未能及时报告，提出解决问题的方案，国家发展改革委将在编制新的贷款规划时,取消存在上述问题的贷款备选项目。
二、严格贷款项目审批管理，提高项目前期准备工作质量
（六）省级发展改革委或国务院行业管理部门接到国家发展改革委下达的贷款规划后，应及时通知相关部门和项目单位，并根据年度贷款谈判签约计划，结合贷款机构项目准备程序，尽早明确项目的审批要求和时间安排，积极会同有关单位抓紧开展各项前期准备工作。指导建立、健全负责项目前期准备和实施的有关机构；敦促项目单位尽早与贷款机构商定工作计划，明确工作重点和要求，合理安排前期工作进度；制定工程建设、贷款资金使用和招标采购方案，落实国内配套资金；编制符合要求的项目建议书、可行性研究报告等项目文件,及时完成项目环境影响评价报告、土地使用审批等工作。
（七）省级发展改革委要认真履行职责，组织国内有资质的咨询机构和专家就贷款项目建设必要性、建设目标、建设内容、技术方案，以及项目经济、财务效益等进行充分的研究和论证，并结合国外贷款机构专家在项目鉴别、评估时提出的合理建议，优化项目建设和贷款使用方案，落实国内配套资金等各项建设条件和贷款偿还方案及偿还责任,严格按照国家有关规定，履行项目审批、核准和备案手续。
（八）省级发展改革委要严把项目审批关，保证项目审批、核准和备案在对内、对外工作中的权威性。要根据项目准备的程度和开展对外工作的要求，适时完成项目的审批、核准和备案手续。对实行审批制的贷款项目，一般应在国外贷款机构完成项目准备，与国内有关单位就项目框架方案达成一致后，审批项目建议书；在国外贷款机构完成项目评估，与国内有关单位就项目建设内容、贷款资金使用安排等达成一致后，审批项目可行性研究报告。
（九）认真编制项目资金申请报告，提高质量和工作效率。省级发展改革委、国务院行业管理部门要按照国家发展改革委28号令的要求，指导有关项目单位认真编制项目资金申请报告，重点做好贷款资金使用、贷款偿还方案以及外债风险防范和管理的初步方案。其中，项目建设内容、贷款资金使用安排等要与批准的项目可行性研究报告和贷款机构的评估报告一致。要进一步加强对项目资金申请报告初审工作，提高报送质量和工作效率。在项目可行性研究报告审批完成后，与国外贷款机构谈判前，及时将审核后的项目资金申请报告报国家发展改革委审批。
（十）对由国家发展改革委审批可行性研究报告的贷款项目，所编制的项目可行性研究报告应包含项目资金申请报告要求的内容。对在报送可行性研究报告时，不能确定项目资金申请报告要求内容的，应根据项目对内、对外工作的进展情况，及时编制补充报告，报国家发展改革委与项目可行性研究报告一并审批。
（十一）贷款的使用要遵循合理、有效的原则。根据项目建设、管理和运营的实际需要，将贷款资金主要用于项目土建工程、设备材料购置等固定资产投资建设内容，适当、合理地用于培训、考察、咨询服务等技术支持内容（原则上不超过贷款额的5%），不得用于采购项目外的货物。为减少项目余款和贷款的财务成本，项目投资中不可预见费部分，不再安排使用国外贷款，由国内配套资金解决；项目投资中国外贷款的建设期利息，可根据项目建设期合理地测算所需的贷款额度。
（十二）切实落实国内配套资金。国家发展改革委将区别不同地区、不同领域项目的特点，合理地确定贷款项目国内配套资金比例。对一般的贷款项目，原则上国内配套资金不低于项目总投资的50%；对欠发达地区和教育、卫生、扶贫等公益性贷款项目，国内配套资金的比例可降至30％，以减少地方政府对项目的配套资金压力。同时各级发展改革委应认真探索和研究国内不同渠道政府资金与国外贷款结合的有效方式，统筹安排，提高资金的使用效率。
三、加强协作、密切配合，有效开展对外工作
（十三）各地发展改革委和国务院行业管理部门要坚持“统一规划，归口对外，分工协作，高效管理”的原则，积极组织协调有关部门和项目单位，加强沟通，密切合作，有效地开展对外工作。
（十四）为落实贷款规划和年度签约计划，保证项目既定目标的实现，各地发展改革委要协调好与同级财政、土地、环保等部门的关系，建立有效的协商、沟通机制；积极参与项目鉴别、准备、预评估、评估和贷款协定谈判等对外工作，衔接好国内项目审批和国外贷款机构项目准备程序，及时协调解决项目准备过程中的问题；对国务院行业管理部门牵头组织的打捆项目，要做好配合工作，按国家有关规定，及时完成本地区项目建议书和可行性研究报告的审批。
（十五）国务院行业管理部门在牵头组织实施项目时，要做好与项目所在省有关部门的协调沟通工作，在项目准备的不同阶段主动征求省级发展改革委等有关部门的意见，并督促项目单位与省级发展改革委、财政、环保、土地等政府部门加强沟通，按要求及时履行本部门项目审批程序。
（十六）在对外工作中，地方发展改革委、国务院行业管理部门应督促项目单位以国家批准的贷款规划、项目批准文件为依据，如出现外方评估意见与原批准的项目建设内容、贷款规模等有变化时，应及时报告国家发展改革委，并研究提出解决方案，避免出现相互推诿、悬而不决、甚至影响项目前期工作进展的情况。未经国家发展改革委同意，不得擅自对外承诺或签署备忘录。
四、强化贷款项目实施监督管理，建立健全项目监管机制
（十七）地方发展改革委、国务院行业管理部门应根据国家有关规定，督促项目单位建立和完善贷款项目管理机制。项目法人应健全项目组织管理机构，制定规范的管理制度，负责项目的前期准备、建设和运营管理。对于地方或国务院行业管理部门打捆项目，可根据需要及时设立项目办公室，负责项目准备和建设期对外联络、组织协调等具体工作，保证机构和人员的稳定，提高管理效率。但项目办公室的职能不得取代项目法人的职责。
（十八）严格贷款调整和贷款余款使用管理。项目建设过程中确属需要调整贷款采购内容、变更贷款使用方案，或申请将项目产生的贷款余款用于完善原项目建设，应及时报告国家发展改革委等有关部门，并与贷款机构进行磋商，参照项目资金申请报告的要求，编制贷款调整方案或余款使用方案，并履行相关项目审批程序后，经省级发展改革委或国务院行业管理部门初审，报国家发展改革委批准后实施。对于不再使用的贷款余款，应督促项目单位办理有关手续，及时取消，并报原项目审批部门备案。
（十九）严格贷款项目免税确认管理。各级发展改革委要根据《国家发展改革委办公厅关于办理国际金融组织和外国政府贷款项目确认书有关事项的通知》（发改办外资[2006]408号）的要求，认真审核贷款项目招标采购方案的执行情况, 做好项目进口设备免税确认工作。对提供虚假材料的项目单位，将会同有关部门暂停办理项目免税手续，并视情节严重情况予以通报批评或处罚。
（二十）加强贷款项目全过程跟踪管理。各地发展改革委和国务院行业管理部门应督促和指导项目单位建立和完善项目法人负责制、工程监理制、合同管理制、项目竣工验收、信息报告、后评价等制度，强化项目法人治理结构，建立健全项目档案，自觉加强项目的实施管理。督促项目单位分别于每年七月底和次年一月底上报项目信息，包括项目概况、项目前期准备的国内外工作所处阶段、项目建设进度和投资完成量及形象进度、国外贷款支付和还款情况、主要问题及建议。按照国家有关规定，及时组织设计、施工、工程监理等有关单位开展项目竣工验收，结合贷款机构的要求，在项目建成后一年内完成项目后评价，及时上报项目竣工报告和后评价报告。
（二十一）各级发展改革委要配合审计部门对贷款项目的公正性审计。同时，要将贷款项目纳入重大项目稽察检查范围，分级负责所审批贷款项目实施过程的监督检查。如发现违规审批项目，未按程序招投标，擅自改变项目采购内容，串换、套取或挪用资金等重大问题，将会同有关部门严肃查处，追究相关责任。
（二十二）国家发展改革委对于稽察和审计中发现问题较多、较严重的地方和部门,在未通过整改复查之前，将暂停受理其申报新的项目，同时暂停贷款规划内项目的对外谈判、签约等。
五、防范外债风险，努力创新，不断提高贷款项目的效益和管理水平
（二十三）各级发展改革委和国务院有关行业管理部门要会同有关部门、机构跟踪所借不同币种外债汇率、利率的变化，研究规避外债风险的管理手段，把防范外债风险作为贷款项目管理的一项重要内容，推进这项工作规范化、制度化。应借助市场机制，发挥金融机构的作用，指导项目单位进行外债风险管理，并为项目单位防范外债风险提供及时的政策支持。
（二十四）各级发展改革委和国务院有关行业管理部门应根据不同领域贷款项目的特点，研究贷款转贷和担保环节存在的问题，积极配合有关部门建立更加行之有效的贷款转贷和担保机制，简化贷款转贷程序、加快贷款支付速度，提高贷款资金运转效率。
（二十五）各级发展改革委和国务院有关行业管理部门要及时跟踪国际金融组织政策动向，充分利用国际金融组织的平台和智力资源，积极开展国际合作。以贷款项目为载体，借鉴和吸收国际先进理念、项目融资、项目管理、风险防范等方面经验，注重贷款项目在发展模式、管理创新、制度创新等方面的示范效应，加大推广力度，不断提高工作水平，最大限度地发挥贷款项目的经济效益和社会效益，为贯彻落实科学发展观，构建和谐社会，促进我国经济和社会又好又快发展做出贡献。
中华人民共和国国家发展和改革委员会
二〇〇八年五月二十七日
一、土地一级开发的概念
土地一级开发也称土地储备开发、土地整理、土地综合整治、土地成片开发等，目前尚无统一的学理定义，各地具体政策与法规与规章的规定也不同。归纳而言，土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对开发范围内的土地统一进行征收、拆迁、安置、补偿以及市政基础设施建设，以达到土地出让条件的行为。相对而言，通常将土地出让后进行的房地产建设称为二级开发。
土地一级开发这一概念是在北京市2000年12月8日通过的《中关村科技园区条例》中正式出现的。2001年4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”之后，土地储备开发制度得到快速发展，成为我国一项基本土地制度。
二、各地关于开发商参与土地一级开发的相关规定
目前我国并无统一的关于土地一级开发的法律、法规和规章，但各地方政府均有自己的规定，各有特色。下面就几个比较有代表性的省、市的有关土地一级开发的规定进行简要介绍：
1、北京市
北京关于土地一级开发的法规主要有：《北京市国有建设用地供应办法（试行）》、《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等。北京土地一级开发的模式为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。开发商可通过以下两种方式参与一级开发：政府委托管理，即开发商受托负责土地开发具体管理，按照规定开发商的管理费用不高于土地储备开发成本的2%；政府委托开发，即开发商受托负责实施土地开发，包括负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，按照规定开发商利润率不高于预计开发成本的8%。2009年之后，北京市的土地一级开发的开发模式逐渐转变为政府主导型，开发商参与土地一级开发的机会越来越少，逐渐淡出。
2、上海市
上海是最先试水土地储备制度的地方政府。与北京模式不同，上海主要是由政府授权直属的多家大型国有企业进行土地一级开发。土地开发企业隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。 上海的相关法规有《上海市土地储备办法》等。
3、重庆市
重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是重庆市政府，代表市政府实施一级开发的机构是几个国有控股企业。出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户。
4、成都市
成都市关于土地一级开发的规定是《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知》。该通知主要内容包括：
首先，规定一级土地整理是依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求，对新征收土地、旧城改造土地实施成片整理、征地补偿、拆迁安置、土地平整，完成地上及地下市政基础设施、城市公共公益配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地初级开发行为。
其次，强调市政府对储备土地的统一开发管理。市土地储备中心纳入储备范围的土地，未经市政府批准，各区不得引进社会资金进行一级土地整理。
第三，引入竞争机制。一级土地整理项目范围、规模、内容明确后，应积极引入市场竞争机制，以招投标或挂牌方式确定投资商。
第四，采取土地收益梯度分成方式。保证土地成交价格越高、政府收益越大的动态收益分配机制。
5、海南省
海南的土地一级开发特点是：资源丰富，竞争者较少，政策优惠。2006年海南省出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”海南土地一级开发商最高可以得到70%的利润，与其他地区相比，这一政策非常具有吸引力。但2010年春节前后，海南房地产被热炒飙升，估计近期海南国土部门会出台相关政策，土地一级开发模式可能也会逐渐发展为政府主导的模式。
三、开发商参与土地一级开发应注意的法律问题
1、项目合法性问题
对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：
（1）项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划
实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金无法收回的风险。
（2）立项文件的合法性
开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。
（3）其他相关项目文件的合法性
开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。
2、签约程序问题
综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。
3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点
开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：
（1）约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担
对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。
（2）约定分期分块滚动开发、减轻资金压力
对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。
（3）约定政策变化时由政府承担责任
政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。
（4）约定土地开发成本的组成
土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。
值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本（主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本（贷款利息）各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为开发成本。
（5）约定收益分配方式
对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：
A．固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益率不会太高。
B．按比例分配收益：开发商的投资收益=（土地出让收入-土地开发成本）×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。
C．固定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。
