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　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。

上海合作组织


上海合作组织成员国政府首脑（总理）理事会会议联合公报

　　2005年10月26日在莫斯科举行了上海合作组织成员国政府首脑（总理）理事会例行会议。
　　哈萨克斯坦共和国总理艾哈迈托夫、中华人民共和国国务院总理温家宝、吉尔吉斯共和国总理库洛夫、俄罗斯联邦政府总理弗拉德科夫、塔吉克斯坦共和国总理阿基洛夫及乌兹别克斯坦共和国副总理苏丹诺夫出席会议。
　　印度共和国外交部长辛格、伊朗伊斯兰共和国第一副总统达乌迪、蒙古总理额勒贝格道尔吉、巴基斯坦伊斯兰共和国总理阿齐兹作为上海合作组织观察员国代表首次与会。
　　上海合作组织秘书长张德广、地区反恐怖机构执行委员会主任卡西莫夫也出席了会议。
　　俄罗斯联邦总统普京会见了与会各国代表团团长。
　　根据2005年7月5日本组织阿斯塔纳元首会议确定的任务，总理们在建设性和务实气氛中审议了在维护稳定、经贸、科技、人文及其他共同感兴趣的领域进一步发展和深化区域合作的广泛问题。
　　总理们指出，上次会议结束一年来，本组织框架内的合作取得了新进展，本组织国际声望提高，国际社会对本组织的兴趣上升，提出了落实《上海合作组织成员国多边经贸合作纲要》的具体措施。
　　总理们商定将在互利和平等的原则基础上，加大发展经贸合作和改善投资环境的工作力度。总理们批准的《〈上海合作组织成员国多边经贸合作纲要〉落实措施计划》实施机制将为完成在该领域提出的任务奠定重要基础。认为本组织成员国有关部门应根据2005年2月19日比什凯克经贸部长会议及相关工作组就能源、交通、电信、科技、农业领域示范项目及进一步加强本组织成员国合作法律法规基础提出的建议，切实执行措施计划。责成各成员国经贸高官会及本组织秘书处协调该工作，将成果报告2006年本组织政府首脑（总理）理事会下次会议。
　　总理们强调开展油气开发和建设油气管道合作的重要性和紧迫性以及在信息与通信高技术领域开展合作的必要性，责成经贸部长会议，在成员国有关部委及本组织秘书处参与下，研究尽快建立燃料—能源综合体和现代信息与通信技术专业工作组问题。
　　总理们指出，海关合作已取得显著进展，应加快协商《上海合作组织成员国政府关于海关合作与互助协定》草案，并在下次总理会议前签署。
　　总理们对举行上海合作组织实业家委员会理事会第一次会议及签署《上海合作组织银行间合作（联合体）协议》表示满意，指出本组织成员国的实业界和金融界有必要更加积极地参与落实中亚地区的大型联合投资项目。
　　总理们对加快为贸易和投资领域合作创造良好条件予以特别关注。为配合上海合作组织成立五周年庆祝活动，总理们支持2006年举行工商企业家论坛及工商展览会的倡议。
总理们认为，应加快商谈上海合作组织发展基金建立程序和运作规则，并于2006年第一季度完成该工作。
　　总理们认为，2005年11月由上海合作组织秘书处、亚太经社会和中国国家开发银行在中国西安举行欧亚经济论坛的倡议是适时和有益的。
总理们重申就开展交通领域合作、提高和加强本组织成员国交通部长会议作用和效能、制定协商一致的过境运输政策及建立国际交通走廊继续开展对话的重要性。总理们指出，应加快国际道路运输便利化政府间协定的协商和签署工作，责成参与制定协定草案的部门及本组织秘书处加快上述问题的谈判进程。
　　总理们商定，采取具体措施落实利用中方贷款的联合投资项目的协调工作，由经贸部长会议及本组织秘书处负责。
　　总理们相信，首次环保部长级会议将为在这一重要领域内开展合作奠定良好基础。
　　总理们对本组织成员国继续加强在人文领域的合作表示支持。为此，总理们强调2005年7月在哈萨克斯坦共和国举行的文化部长会议及第一届六国文化艺术节具有积极意义。部长们关于建立文化合作专家工作组的决定，为落实本组织成员国2005至2006年多边文化合作计划，以及在本组织框架内积极利用各国丰富和独特的文化潜力，包括2006年举行本组织成立五周年庆典活动奠定了坚实基础。
　　总理们认为，启动六国教育领域合作是及时的，认为2006年上半年举行本组织成员国第一次教育部长会议及签署《上海合作组织成员国政府间教育合作协定》是适宜的。
　　总理们欢迎签署《上海合作组织成员国政府间救灾互助协定》，相信在这一对成员国和整个地区极为迫切的领域开展合作将会取得实质成果。
　　总理们审议了一系列与本组织财政保障有关的问题，批准了2006年本组织预算。
　　总理们商定下次本组织成员国政府首脑（总理）会议将于2006年下半年在杜尚别举行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　哈萨克斯坦共和国总理　　　艾哈迈托夫
　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国务院总理　温家宝
　　　　　　　　　　　　　　　　　吉尔吉斯共和国总理　　　　库洛夫
　　　　　　　　　　　　　　　　　俄罗斯联邦政府总理　　　　弗拉德科夫
　　　　　　　　　　　　　　　　　塔吉克斯坦共和国总理　　　阿基洛夫
　　　　　　　　　　　　　　　　　乌兹别克斯坦共和国副总理　苏丹诺夫


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇五年十月二十六日于莫斯科