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选举权法律性质实证分析/孙俊强

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 14:21:07  浏览:8928   来源:法律资料网
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选举权法律性质实证分析
孙俊强
内容提要 选举权的法律性质学界没有争议,但是关于选举权法律性质的学说不能有效回应选举权的实际状况。选举权具有双重性,其应然性合理解释了选举权的存在,而其实证性恰恰回应了选举权的实际运行。选举权的特殊性必然要求国家法律确认并保障其有效实现。
关键词 选举权的法律性质 实证选举权 权利的限制于剥夺
选举权分为选举权和被选举权,是公民重要的政治权利之一。我国《宪法》第三十四条规定,“中华人民共和国年满十八周岁的公民,不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限,都有选举权和被选举权;但是依照法律被剥夺政治权利的人除外。”在2010年的政府工作报告中,我们提出了“要发展社会主义民主,切实保障人民当家作主的民主权利,特别是选举权、知情权、参与权、表达权和监督权”。之所以强调耳熟能详的选举权是因为“选举,是民主的源头,选举权则是公民政治权利的基石,堪称一切民主权利的‘母权’”。在社会政治生活中,选举是一项最重要最基本的政治活动,常被看做政治过程的核心,也被完全看做是实践中的民主,是人民控制其政府、选择忠于职守的公职人员、剔除不称职者的主要手段。
“要让人民更有尊严”——温总理所说的人民的尊严当然不仅仅是指吃饱肚子的尊严,也是政治自由和民主权利的尊严,这也是切实保障一切民主权利的“母权”——选举权的意义所在。正确把握选举权的法律性质,或者说我们对待选举权的态度,这是进一步保障选举权能够实现的逻辑起点。宪法学界对于选举权的法律性质有过充分的研究,而且在我们国家的学者普遍认为选举权是公民的一项重要的政治权利。我们不否认这些研究的合理性,但是这些研究仅仅停留在应然的、纯理论的角度上进行讨论。选举权之所以特别于其他权利是因为选举权是公民参与国家治理的基础性权利,但是选举权的特殊性并不能否认其作为众多权利之一所具有的普遍性。在现代宪政国家,只有经过宪法和法律确认的权利才具有实现的可能性。选举权亦如此。因此,我们认为选举权具有双重性:从政治哲学的角度来看,选举权是公民当然的权利,不可限制于剥夺;而从实证分析的视角看,选举权是在一定的经济条件、法治建设和制度保障的基础上,被宪法和法律所确认的政治权利之一。
一、选举权的法律性质综述
关于选举权的法律性质,宪法学界存在不同的学说和观点。这些学说和观点包括:早期权利说、公务说、二元论和政治权利说。
(一)早期权利说
早期权利说,又称为固有权利说或个人权利说。它属于公民的自然权利,不得任意地被限制与剥夺。早期权利说源于资产阶级革命时期启蒙思想家提出的天赋人权学说、社会契约思想和人民主权理论。这种学说认为:选举权是公民当然享有的,与生俱来而且不可转让的权利,它属于公民的自然权利,不得任意地被限制与剥夺。国家主权属于全体人民,人民为表达他们的公共意志,都有权参与主权的行使;参加选举就是表达意见的一种方式,因此人民应当享有选举权。这种学说的历史的功绩在于启发和论证资产阶级革命的重要性,并且从政治哲学的角度证成了国家起源和公民与国家的关系。
(二)公务说
公务说又称义务说或社会职务说。这种学说认为,国家基于公共利益的目的授予公民选举的资格,要求选民以国家的名义必须行使选举权。选举权是国家依据法律赋予公民的一种义务。从这个意义上讲,选举权不是公民的权利,而是公民的义务,公民必须依法履行选举职责,否则应承担不履行义务的法律责任。该学说起源于法国的国家法人说,但在德国得到了完善。P·拉班特认为,“选举权的形式必须有赖于公民组成‘选举人团体’,而该团体实际上也属于一种非常设的国家机关,专门履行选举产生另一种国家机关,即立法机关这种国家机关的公务。”G·耶里涅克以国家法人主义为理论基础将“公务说”发展为“权限说”。其主张“人们在选举中作为‘公民’而成为国家机关,故尔不可能拥有‘权利’,而只可能拥有作为国家机关的‘权限’ 而已。质言之,选举权并非‘选举的权利’,而是‘选举的权限’罢了。”义务说的形成主要受到了社会连带主义理论的影响。公务说是基于国家利益考虑而形成的,有其特殊的历史环境。但是公务说从根本上否认了选民的意志自由,具有强迫选民意愿的嫌疑进而影响选举制度的有效运行。
(三)二元说。
二元说又称权利义务说或者权利兼职务说。二元说作为一种精致的理论,乃发端于日本,美浓部达吉和清宫四郎教授是此说的代表人。这种学说认为,选举权具有权利和义务两种性质。第一,选举权是宪法和法律赋予公民的权利,该权利不是固有的,而是赋予的。但是选举权不同一般的权利,它是为了公共利益而设定的公权利,公民行使选举权也应当为了国家利益和维护公共利益。第二,选举权也是公民的社会责任或义务。由于选举是以公益为目的,对于公民个人来说,是一种权利性的社会公务。对于国家和社会,则是一种社会责任。选举权不仅关系到权利享有者的个人利益,而且涉及到公共利益。因此,行使选举权是履行社会公益的职务,公民不宜任意放弃。根据二元说,既然选举权是法律赋予的权利,任何对选举权的侵犯或疏漏都应获得法律救济;既然选举权权蕴含着社会职务(义务)性质,则不得转让、委托或放弃选举权。国家必要时可采用强制投票制,保障社会公益的实现。该学说把早期权利说和公务说结合起来,肯定了二者的积极因素,避免了二者割裂现实中权利的义务的内在联系的弊端,具有合理性。但是,二元说并不是从权利和义务各自的特点出发,是侧重于早期权利说和公务说理论的外在特征的结合,是一种折衷学说。
(四)政治权利说
政治权利说是我国宪法学界的通说。首先,选举权是国家法律规定并予以保障的某种行为,它作为政治权利,具有现实基础。一般来说,选举权具有以下两种要素。一是外在要素。国家法律规定是选举权存在的合法根据,是选举权运行的首要条件,即在现实生活中,哪些人有选举权,哪些人没有选举权,哪些人的选举权被停止等都由法律统一规定。二是内在因素。宪法规定是人们行为的最高尺度,它还不是现实的形态,没有公民的主观努力,宪法规定本身是不能实现的。选举权如此,法律规定的选举权能否实现,实现到什么程度,取决于主体的能力。其次,选举权是一种政治权利,并不是一般权利,而且政治权利是以国家权力为基础的。选举权作为政治权利,与权力有着密切的关系,其具体表现为以下四个方面:第一,从选举权产生的过程看,选举权产生于人们之间的相互关系,而相对性是权力的基本特征;第二,从选举权的目的看,合理地组织权力和有效地控制权力是选举权的基本功能;第三,从选举权产生的社会效果看,选举权直接影响社会生活;第四,从社会生活的实际情况看,强调选举权与权力的相互关系有助于提高选民的法律地位,摆正“主仆关系”。
二、实证视角下的选举权
我们不否认前述有论证选举权法律性质观点的合理性,但是前述观点不能有效回应选举权在社会生活中的实际运行的状况。早期权利说和政治权利说从应然的角度描述了选举权,而忽略了选举权的实然状态;公务说以公共利益为考量而提出,但是从根本上否认了选民的自由意志具有强迫选民意愿的可能性进而不利于选举的顺利运行;二元说试图克服早期权利说和公务说的不足,但是仅仅从前者的外部特征入手,而且该学说无法解释选举中选民弃权和委托他人投票的法律性质。我们所主张或享有权利有三种形态,即应然权利、法定权利和实然权利。人们所主张的应然权利只有经过法律的确认为法定权利才具有实然权利的可能性,而法定权利要变成实然权利需要一定社会环境、经济条件和制度保障。选举权作为人们重要的政治权利也不例外。对于选举权的应然性,古典自然法学家从政治哲学的角度运用天赋人权、社会契约论和人民主权说等理论论证了选举权的应然性。对此,我们不在这里赘言。
我们主要从选举权的发展历史、选举权的限制与剥夺和选举权的资格条件等实证角度探分析选举权的法律性质。
(一)选举权的历史发展
综观世界历史,我们知道选举权并不是天赋的而是人们通过流血革命而争取来的。选举权作为现代民主制度的基础和重要组成部分,而其诞生于在欧陆的资产阶级革命之中,即英国资产阶级革命后,于1689年通过《权利法案》规定下院议员实行自由选举;法国1789年大革命后以及美国1787年颁布独立后的宪法也开始了自由选举。从有选举至今,选举权经历了历史的发展,这包括从限制性向普选制发展,也包括从选举权的不平等向平等发展。
从限制到普选是选举权发展的最重要的方面。所谓普选是指,凡是具有公民权者就有选举权,国家对公民选举权的取得不再另行规定资格限制,不以财产、学识、性别等条件限制选民的资格。限制性选举是指,公民要享有选举权除具有公民资格外,还须具备规定的财产条件、教育条件或性别条件等。财产条件是指,公民必须具有一定的财产才有选举权,不具有规定财产的公民则无选举权,而财产包括一定数量的土地或拥有一定数量的资产,或交纳一定数量的赋税等。历史上主要西方国家都有过相关的规定。教育条件是指,公民必须受过一定教育才有选举权,例如,美国有些州的选举法曾规定公民取得选民资格须经过“文化测验”的条款。性别条件即以男性为取得选举权的条件,女性则没有选举权。在第一次世界大战以前,妇女几乎不享有选举权。
经济向前推进与民权运动的影响导致限制性条件的逐步突破、降低和取消进而推进选举权在各个方面发展。这主要表现在以下:第一,数量扩展,一些国家最初拥有选举权的公民比例较小,直到20世纪才算得上普及,如英国;第二,阶级扩展,选举权从上层阶级向普通民众扩展;第三,性别扩展,19世纪之后,资本主义国家的妇女基本都享有选举权;第四,种族扩展,例如,美国早期各州的选举权实际上限于白色人种,作为原住民的印第安人以及后来的黑人被排斥在外;第五,年龄扩展。
从不平等到平等是选举权发展的另一个重要方面。平等选举权原则指的是每个选民所投选票具有同等的价值;而所谓不平等是指每个选民所拥有的投票数不相等,或投票数虽相等但其效力不相等。选举权的不平等也以各种形式长期存在着:其一,投票数不平等。例如,在英国选举史上曾长期存在着一种复数投票制度,即该制度规定,那些拥有固定资产的选举人可以在其住地选区投票外,还可以在其产业所在地或其营业所选区再次投票;其二,投票效力不平等。英国复票制的存在使有产者享有更多的政治特权,造成了选民之间的不平等。大体上在二战之后,西方国家都建立了普遍、平等的选举制度。
当今世界选举权已发展到比较成熟的阶段,妨碍普选权的一些关键问题都得到解决,如阶级、种族、性别问题,即使在中东的君主制国家,由于文化和制度的原因,女性参政受到严格的限制,但在21世纪之初,这种情况也出现了松动,包括沙特、科威特等都在尝试给予妇女选举权。但是我们不否认在当代选举权的发展还是存在一些问题的。
(二)选举权的限制与剥得
从政治哲学角度看,人的权利与生俱来的,任何人都不能予以限制与剥夺。在现代宪政的国家里,人的权利神圣不可侵犯,法律应当确认和保障权利不可剥夺、不可转让和不可放弃的法律性质及其社会地位。但是我们既然承认权利是受到法律确认与保障的,就应当承认权利在本质上具有社会的属性,即一个公民在法律范围行使权利从事社会活动,必然影响到他人乃至全社会的合法权益。这不仅表现在权利与义务本身的相对性,而且反映在权利和义务主体的相对性。从维护每个社会成员的合法权益和社会整体利益的立场出发,不能不对权利的行使作出必要的限制。从这个意义上讲,选举权是公民参与国家治理的基础性权利,其具有被限制与剥夺的可能性。约翰·密尔亦从理论上论证了限制选举权的必要性。他认为,所有人在通常情况下都应当有选举权,但是扩大选举权和实行普选制必须受教育程度和财产条件的限制,而这些限制性条件包括知识条件的限制;不纳税的人不应享有选举权;领取救济的人不应享有选举权;已经破产、又无偿付能力的人应当取消其选举权。总之,选举权是作为公民参与国家治理的基础性权利,所以国家基于国家政治有效运行和国家管理富有效率的考虑,依据宪法性法律可以限制和剥夺公民的选举权。
首先,选举权的限制。对选举权的限制,主要指为了维护选举制度的有序性,依法对特殊法律主体选举权的享有及行使予以约束或限定。从法理上讲,权利的法律限制表现在两个层次,内在的制约和外在的制约。内在制约是选举权本身性质所决定的内在法律界限。选民享有和行使选举权时,可能与其他人的选举权或其他权利发生冲突,为防止权利的滥用,法律对选举权自身具备不侵犯或损害其他权利的规定性。我国宪法规定,“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候,不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利”,这是权利内在制约原理在宪法上的表现。选举权的外在的制约是指根据社会公共利益原则,法律对选举权的行使作出必要限制。
其次,选举权的剥夺。我国宪法规定,依法被剥夺政治权利的人不享有选举权和被选举权。根据我国现行法律的精神,剥夺政治权利的理论依据是人民主权原理。国家一切权力属于人民,人民是国家权力的享有者,是选举权和被选举权的行使者。但在实际生活中,并非所有的公民都实际享有选举权与被选举权,例如,被剥夺政治权利的公民不享有选举权和被选举权。换句话说,全部公民都有选举权和被选举权,只是部分公民因法律原因或者其自身精神状况而丧失了这部分权利。
(三)选举权的资格条件
人们因民族、生活习惯、宗教信仰和历史发展等因素组成民主国家生活在一起,人们所享有的权利绝大多数是在民族国家内行使和实现的。所以,民族国家的产生导致了人们权利的享有和行使带有普遍的地域色彩,而选举权作为重要的政治权利之一其地域色彩更加浓厚。选举权是分为选举权和被选举权。公民因为享有被选举权而可能成为直接参与国家的治理,而国家的治理是需要一定知识储备和政治经验的。这导致各国对被选举权的资格条件往往作出比较严格的规定。而选举权仅仅是公民个人政治意愿的表达,绝大多数情况下不会影响到国家的政治生活,因而其资格条件比较宽松。所以被选举权的资格往往要比享有选举权的资格有更加严格的要求。这里我们仅仅以被选举权的资格条件来说明选举权的资格条件。
从各国宪法和法律规定以及政治实践来看,大多数国家的宪法和法律对被选举权的资格条件做了一定的限制,具体包括以下几个方面:
第一,国籍资格。西方国家都无一例外地规定,候选人必须是本国公民,并在本国居住一定期限。第二,年龄资格。世界多数国家享有被选举权的年龄资格高于选举权的年龄资格。多数国家规定参议院议员的被选举年龄资格下限为30岁到40岁。第三,职业资格。世界许多国家都规定了享有被选举权的职业限制,规定不能享有被选举权的职业主要是法官、文官、军人、警察、宗教人士等。第四,财产资格。有些国家规定,公民若成为议员的候选人,必须交纳一定数目的金钱作保证,如果候选人的得票数不足法定的比例,保证金就被国家没收。不过,一些国家后来逐渐取消财产资格限制的规定。第五,居住资格。大多数国家对公民的被选举权规定了居住资格条件。有的国家规定在本选区连续居住6个月以上才享有被选举权。
虽然我们宪法对选举权和被选举权的资格条件做了一致的规定,即除依法剥得政治权利者外,凡具有我国国籍的年满18周岁人享有选举权和被选举权。但是在现实的政治生活中,我国的宪法性法律和地方性法规基于政治实践的考量对于选举权的资格条件规定了不同的资格条件。我们之所以要规定选举权的资格条件,其主要原因在于:一是行使权利具备一定行为能力的普遍性;二是选举权是公民参与国家治理的基础性权利的特殊性。在我国,选举权是公民政治意愿的表达,而被选举权不仅需要享有权利的主体能够自由地表达自己的政治主张,而且还要能够依据宪法和法律行使一定权力因而具备必要的能力。这往往要求被选举权的资格条件往往严格于选举权。但是随着我国经济水平的提高和政治改革的逐渐深入,我国公民参与国家治理的热情会普遍高涨。而选举权(这里仅指狭义上的选举权)作为公民参与国家治理的基础权利,其资格条件必然会更加的合理和完善。
三、结束语
我们不否认应然条件下对选举权的美好描述。因为它从政治哲学的高度论证了国家的起源、国家与公民的关系和国家存在的目的;同时,从理论上证成了选举权存在、发展和给予保障的合理性。但是应然条件下的选举权仅仅只能作为我们真正享有选举权的道德诉求而已。我们要实现我们本应享有的选举权,就不能脱离民族国家的政治保障、经济保障、法律保障和制度保障。从选举权的历史发展看,选举权是在一定经济政治环境下产生的,是人们经过革命斗争获取的;从选选制度的实际状况看,选举权并不是不可剥得和人人都享有的,为实现国家政治有序和富有效率,我们必然法律对选举权的享有规定些资格条件。总之,从实证的角度看,选举权是法律所确认并受到一定限制的权利。
最后,我们要强调的是,实证的角度看待选举权并不否认选举权在应然意义上的重要性。我们只是从选举权的历史发展和现实生活的运行状况说明选举权是国家宪法法律确认的,并且选举权真正有效实现离不开一定的经济条件、稳定的政治环境、良好的法律措施和强有力的制度保障。如此,选举权才能够从理想变成现实进而保证了公民参与国家治理政治理想顺利实现。

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国务院办公厅关于香港特别行政区中国公民来内地投资有关问题的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于香港特别行政区中国公民来内地投资有关问题的通知
国务院办公厅



各省、自治区、直辖市人民政府:
我国政府对香港恢复行使主权前后,个别地区为吸引香港中小投资者投资,陆续研究、出台了一些政策,规定香港居民可根据自愿的原则申办个体工商户或设立私营企业,其经营行业和方式享受内地居民同等待遇。这些内容与我国现行的利用外资有关法律、法规和政策相违背,也与《
中共中央、国务院关于正确处理内地与香港关系若干问题的通知》(中发〔1996〕8号)和《中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发〈关于香港回归问题的情况通报〉的通知》(中办发〔1997〕8号)精神不一致。经国务院批准,现就有关问题通知如下:
一、香港特别行政区的公司、企业和其他经济组织或者个人到内地投资,应继续适用现行有关外商投资企业法律、法规及相应的程序规定。各地正在研究准备出台或已公布实行的有关吸引香港中小投资者投资的管理规定与现行法律、法规及相应的程序规定不一致的,应立即停止出台或
执行。
二、今后各地在制定与香港特别行政区有关的地方性法规、规定时,均应征求国务院有关主管部门的意见,重大事项应报党中央、国务院批准。



1997年12月22日
商品房预售合同登记作为合同生效要件以及商品房预售款项规范管理的构想
——如何降低商品房预售中购房者的风险

作者:王清镇


随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展,我国房地产业得到了迅猛发展,并成为国民经济的支柱产业。为了规范房地产市场,保证和促进房地产发展,全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律;国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规;建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释;最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前,我国房地产法律体系业已初步建立,为房地产纠纷的处理提供了依据。作为新兴产业之一,且正处于新旧体制交替时期,房地产市场不可避免地会出现许多新情况、新问题,近年来法院审理的房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势,而“3.15”消费者权益保护热线投诉电话之最亦属房地产业。其中,因商品房预售而产生的纠纷亦不在少数。
从哲学的角度出发,有因必有果,有果必有因,商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么,其原因何在?我们又应采取什么对策来加以规范?在本文中,针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题,笔者从商品房预售的相关法律法规出发,从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞,并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港,由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”,分期分批地预售给广大投资者,如“落花片片坠落”,故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题,因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中,由于工程长,交易标的有许多不确定因素,使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多,购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权,其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益,国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中,《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外,《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日,最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,由于我国的不动产立法还不完善,市场机制也不健全,商品房交易行为极不规范,特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则,再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素,各种形式的商品房预售合同纠纷层出不穷,严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例,仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中,开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷,有15件,占(该类案件数的)8%;开发商违反合同中约定的日期交房,买方要求支付逾期违约金而引发纠纷,有26件占14%;开发商交付的商品房面积缩水,与合同约定的面积不符而引发纠纷,有3件占2%;开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷,有36件占20%;开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收,导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷,有100件占56%。
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题,主要可归纳为以下几种:
1、房地产开发企业重复预售商品房,或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押,使得一部分购房者的权益无法得到实现,给购房者造成巨大损失;
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金,而后席卷预售款项或逃或匿,给购房者留下一幢“烂尾楼”;
3、房地产开发企业预售商品房后,未能将预售款项用于在建工程,而是挪作他用,导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工;
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格,甚至出现豆腐渣工程,给房屋安全问题埋下巨大隐患;
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告,与实际建设情况不符,欺骗购房者,引发诉讼纠纷;
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收,导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段,不仅市场主体的一些经营行为极不规范,我国相关的法律也不完善,行政管理无法到位。立法上的不健全,未能给予严格地法律监督,导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位(如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务,并非合同的生效要件,使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守,并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突,未能实质性的保护购房者,充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法)、动态跟踪(如预售款项使用的监管空白,使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海,能否平安返航只有大海知道)、完善地惩处机制(如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施,使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止,购房者的合法权益得不到及时保护)等等,问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下,购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害,体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱,以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密,却有如花拳绣腿中看不中用,实是存在着非常严重的纰漏:
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件,其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系,它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现,使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现,购房者所能做的仅仅是等待,却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作,其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本,而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候,它就显得没有那么重要了,很自然地会被忽略或忘记。于是,商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样,承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题,由于目前尚无明确法律规定,导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管,这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴,使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理,使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本,无异于将购房者推到风口浪尖,为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险,而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白,使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入,而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下,成了无根之木,无水之源。因为,本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ,这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白,使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管,特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定:“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制,却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制,未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行,给房地产开发企业以可乘之机,更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知,“一房多售”的最高记录为“一房五售”,真是让人触目惊心。
此外,“购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定,却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态,不利于房地产交易市场的稳定,也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金,侵害一手购房者的合法权益。亦或者,倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话,处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价,极大地拖累了购房者,两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述,笔者认为,对于商品房预售中所存在的诸多问题,我们应该进一步完善商品房预售的立法,给予相关行政部门明确地执法依据,以加强行政管理, 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为,避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上,亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题,给商品房的预售一个完善的法制环境,平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担,规范房地产开发企业的执业规则,以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定,但是,规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素(即商品房预售登记和预售款项规范管理)却被忽略了:
首先,商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续,这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发,两者是一个对立统一体,有权利必有义务,有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有最密切联系的一方,他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记,而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此,应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利,这样才能避免预售人不到有关部门登记,而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益,最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看,商品房预售的登记,它可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记,它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是,我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义,致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实,房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人,也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记,在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示的效力,对抗第三人的购房行为,减少商品房预售的纠纷,通过行政部门的登记监管行为,彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦,从根本意义上保护购房者的合法权益的实现,也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突,其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次,必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”但是,这一条款具体可操作性并不强。因为,没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管,使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话,房地产开发企业携款潜逃现象非难事,商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中,偷工减料、豆腐渣工程屡见报端,就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中,有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟,但是,赚钱是生意人的本性,对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时,我们的法律又在干什么呢?它告诉房地产开发企业,你必须将预售款项用于有关的工程建设,然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里,国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度,它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的,要承担法律责任,而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中,我们也应当借鉴此种做法,考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管,确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给,并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬, 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业,以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题,最大限度地保证工程款项不人为地流失,保证工程建设的顺利进行,保障购房者的合法权益,也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后,完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
所谓的法律,它的一大特征就是由国家强制力保证实施的。而在商品房预售的相关法律法规中,却没有对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应地惩处机制的前提下,违法成为了一件肆无忌惮的习惯行为,购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面,我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性,因此,为了保证这两项措施得到落实和遵守,我们还应该健全相应地惩处机制,明确其违法的代价,包括行政、民事甚至刑事责任。只有在国家强制力的保护下,才能真正起到令行禁止的作用。
总而言之,在我国推行依法治国的治国方略下,我们要力求立法尽可能的完善,完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中,我们应完善立法,明确违法所应担负的法律责任,并辅以严厉地惩处措施,使其不能、不敢、不愿也不想违法,立法被完全执行,不要让不法奸商钻了法律的空子,让法律成为不法奸商的保护伞,更不要让人民群众的合法权益受到侵害,这才是法律的真正目的所在。